中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：房地产证券化

　　一、中级经济师考试房地产债券债券的主要特征有：

　　①债券一般都规定偿还期限，债券发行人在债券到期时应对投资者还本付息。

　　②债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小。

　　③债券通常可以在金融市场上流通，变现能力较强。

　　④债券能使投资者获得一定的收益，这主要表现在两个方面：一是债券有相对固定的利息收益，一般比银行存款的利息要高；二是可以在证券市场上进行交易、转让，获取买卖的差价收入。

　　二、房地产股票

　　房地产股票融资有如下优点：

　　①发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金。

　　②促使房地产开发企业提高资金使用效益。

　　③降低房地产开发融资成本。

　　④降低房地产融资的风险。

　　房地产股票融资的缺点主要是：

　　①资本成本较高。

　　②容易分散控制权。

　　三、房地产证券化

　　（一）房地产证券化的概念

　　房地产证券化是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的过程，它使得投资者与投资对象之间的关系，由直接的物权关系转化为以有价证券为载体的债权关系。

　　（二）房地产证券化的形式及参与主体

　　房地产证券化包括房地产开发项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产开发项目融资证券化，也称房地产投资权益证券化，主要目的是获得房地产经营收益及资本增值，或抵押贷款产生的利息。

　　（三）房地产证券化的作用

　　（1）为房地产业发展带来充足的资金，扩大融资规模。

　　（2）盘活商业银行信贷资产，提高其流动性。

　　（3）丰富投资手段，满足房地产市场投资者的多元化投资需求。

　　四、住房抵押贷款证券化

　　（一）住房抵押贷款证券化概述

　　住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款的发放机构（主要是商业银行、储蓄机构）将其持有的住房抵押贷款债权出售给SPV，SPV以抵押贷款债权为标的发行住房抵押贷款证券进行融资的过程。

　　（二）住房抵押贷款证券化的参与主体

　　（1）发起者。

　　（2）服务机构。

　　（3）特殊目的机构。

　　（4）信用评级机构。

　　（5）投资者。

　　（三）住房抵押贷款证券化的运作

　　（1）确定资产是否满足证券化的条件。

　　（2）组建SPV，进行证券化业务。

　　（3）信用增级和信用评级

　　（4）发行证券。

　　（5）偿付利息和收益。