中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：市场分析和预测

　　一、中级经济师考试房地产市场分析

　　（一）房地产市场分析的概念与作用

　　1、房地产市场分析的概念

　　房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者（开发商、投资者或购买者、政府主管机构等）与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的搜集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

　　2、房地产市场分析的作用

　　（1）房地产开发商。

　　（2）投资者和金融机构。

　　（3）设计人员。

　　（4）营销经理。

　　（5）地方政府。

　　（6）租户和购房者。

　　3、市场区域的确定

　　（1）影响市场区域形状和大小的关键因素。影响市场区域形状和大小的关键因素有：

　　①自然特征，如山地和河流等；

　　②建筑阻碍、高速公路或铁路；

　　③人口密度的大小

　　④政治区域，如市区和郊区、学校间的区域；

　　⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收人、地位、种族等形成的市场区域特征；

　　⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；

　　⑦竞性项目的区域（竞争项目重新组合的区域）。

　　（2）物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响。

　　（二）房地产市场分析的内容

　　1、宏观因素分析

　　2、市场状况分析

　　（1）供给分析。

　　（2）需求分析

　　（3）结论

　　二、房地产市场预测

　　（一）房地产市场预测的种类

　　1、短期预测、中期预测和长期预测

　　2、宏观市场预测和微观市场预测

　　3、定性预测和定量预测

　　（二）房地产市场预测的方法

　　1、市场预测定性分析

　　（1）购买者意图调查法

　　（2）销售人员意见综合法

　　（3）专家意见发

　　2、市场预测定量分析

　　（1）时间序列预测法

　　（2）回归分析预测法

　　（3）市场因子推演法

　　3、房地产市场预测的步骤

　　（1）确定预测对象和预测的目的

　　（2）制定预测方案

　　（3）搜集和分析有关资料

　　（4）选择预测方法和预测模型

　　（5）进行预测

　　（6）评价修正预测结果

　　（7）撰写预测报告

　　三、房地产市场调研报告

　　（一）房地产市场调研报告的写作要求

　　1、调研报告的基本要求

　　（1）实事求是

　　（2）易于理解

　　（3）简洁明了

　　（4）有针对性

　　（5）客观中立

　　2、调研报告的语言运用

　　（1）简明

　　（2）严谨

　　（3）朴实

　　（二）房地产市场调研报告的基本结构

　　1、呈送函件

　　2、报告标题

　　3、报告目录

　　4、报告摘要

　　5、报告正文

　　（1）导言。

　　（2）研究方法。

　　（3）调研成果。

　　（4）限制条件。

　　（5）结论和建议。

　　6、报告附件