中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：估价市场法

　　一、市场法概述

　　中级经济师考试市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，是选取二一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与被估价房地产进行比较，对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。

　　市场法的本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。

　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。

　　运用市场法估价一般分为以下四大步骤：

　　①搜集交易实例。

　　②选取可比实例。

　　③对可比例的成交价格进行适当的处理。

　　④求取比准价格。

　　二、搜集交易实例

　　①交易实例房地产的状况；

　　②交易双方；

　　③成交日期；

　　④成交价格；

　　⑤付款方式；

　　⑥交易情况，如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

　　三、选取可比实例

　　选取的可比实例应符合以下要求：

　　①可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；

　　②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；

　　③可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点；

　　④可比实的成交价格应尽量为正常价格。

　　四、监理价格可比基础

　　建立价格可比基础主要包括：

　　①统一付款方式；

　　②统一采用单价；

　　③统一币种和货币单位；

　　④统一面积内涵；

　　⑤统一面积单位。

　　五、交易情况修正

　　交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下方面：

　　①利害关系人之间的交易。

　　②急于出售或急于购买的交易。

　　③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

　　④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。

　　⑤特殊交易方式的交易。

　　⑥交易税费非正常负担的交易。

　　六、交易日期调整

　　在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。

　　七、房地产状况调整

　　房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。

　　房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

　　八、求取比准价格