下载APP
首页 > 中级经济师 > 备考指导 > 复习资料

中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义:估价市场法

来源: 职业培训教育网 2011-11-29
普通

  一、市场法概述

  中级经济师考试市场法也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法,是选取二一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产,然后将它们与被估价房地产进行比较,对它们的实际成交价格进行适处理来求取被估价房地产价值的方法。

  市场法的本质是以房地产的实际成价格为导向来求取房地产的价值。

  市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理,即“同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格”。

  运用市场法估价一般分为以下四大步骤:

  ①搜集交易实例。

  ②选取可比实例。

  ③对可比例的成交价格进行适当的处理。

  ④求取比准价格。

  二、搜集交易实例

  ①交易实例房地产的状况;

  ②交易双方;

  ③成交日期;

  ④成交价格;

  ⑤付款方式;

  ⑥交易情况,如交易目的、交易方式、交易税费负担方式等。

  三、选取可比实例

  选取的可比实例应符合以下要求:

  ①可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产;

  ②可比实例的交易类型应与估价目的吻合;

  ③可比实例的咸度日期应尽量接近估价时点;

  ④可比实的成交价格应尽量为正常价格。

  四、监理价格可比基础

  建立价格可比基础主要包括:

  ①统一付款方式;

  ②统一采用单价;

  ③统一币种和货币单位;

  ④统一面积内涵;

  ⑤统一面积单位。

  五、交易情况修正

  交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有以下方面:

  ①利害关系人之间的交易。

  ②急于出售或急于购买的交易。

  ③交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。

  ④交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。

  ⑤特殊交易方式的交易。

  ⑥交易税费非正常负担的交易。

  六、交易日期调整

  在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。

  七、房地产状况调整

  房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中,还应进一步细分为若干因素的调整。

  房地产状况调整的总思路是:以估价对象房地产状况为基准,将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较;或者设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准,将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

  八、求取比准价格

我要纠错】 责任编辑:戈薇
今日热搜
热点推荐:
精品课程

中级经济师-高效实验班

测评综合 高效备考

5200人已学免费试听
加入通关小分队
正保会计网校经济师官方微信公众号

扫码找组织

公众号

jingjishichinaacc

有奖原创征稿
取消
复制链接,粘贴给您的好友

复制链接,在微信、QQ等聊天窗口即可将此信息分享给朋友
客服