中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：房地产投资现金流量

　　一、中级经济师考试出售型房地产开发项目的现金流量

　　（一）出售型房地产开发项目的现金流入

　　出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流人也主要以房地产产品的销售收入体现。但在分析其现金流入时要注意以下几点：

　　①由于在商品房销售中存在预售，所以要合理确定计算期内不同时点的商品房销售比例；

　　②由于一个房地产开发项目往往不只是单一种类的房地产产品，而是多种产品的组合，如有商业店铺、公寓、高层住宅、多层住宅，所以在确定不同时点的商品房销售比例时，还要确定不同类型房地产产品的销售比例；

　　③由于商品房的市场价格是处于动态变化中的，对各个不同时点、各类商品房的销售价格应进行动态预测。

　　（二）出售型房地产开发项目的现金流出

　　1、土地取得成本

　　（1）土地使用权出让金。

　　（2）城市基础设施建设费。

　　（3）征地拆迁补偿安置费。

　　（4）土地使用权取得税费

　　2、开发成本

　　（1）勘察设计和前期工程费

　　（2）建筑安装工程费

　　（3）基础设施建设费

　　（4）公共配套设施建设费

　　（5）开发期间税费

　　3、开发费用

　　（1）管理费用

　　（2）销售费用

　　（3）财务费用

　　4、销售费用

　　（1）营业税及附加

　　（2）其他销售税费

　　二、经营型房地产开发项目的现金流量

　　（一）经营型房地产开发项目的现金流入

　　（二）经营型房地产开发项目的现金流出

　　1、固定资产投资

　　2、经营成本

　　三、房地产置业投资项目的现金流量