中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：估价收益法

　　一、中级经济师考试收益法概述

　　收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是预测被估价房地产的未来收益，然后将其转换为价值来求取被估价房地产价值的方法。

　　收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

　　房地产的价值高低主要取决于：

　　①未来净收益的大小

　　②获得净收益期限的长短

　　③获得净收益的可靠性。

　　运用收益运用收益法估价一般分为以下四个步骤：

　　①搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净益的有关数据资料，例如被估价房地产及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资；

　　②预测被估价房地产的未来净收益；

　　③求取报酬率；

　　④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

　　二、收益法的计算公式

　　（一）最一般的公式

　　（二）收益年限无限年且其他因素不变的公式

　　（三）收益年限有限年且其他因素不变的公式

　　1．直接用于计算价格

　　2．不同年限价格之间的换算

　　3．比较不同年限价格的高低

　　（四）净收益在未来的前若千年有变化的公式

　　1．收益年限无限年的公式

　　2．收益年限有限年的公式

　　（五）预知未来若干年的净收簟及若干年后的价格的公式

　　三、净收益的求取收益的测算途径

　　可分为两种：一是基于租赁收入测算净益。二是基于营业收入测算净收益。

　　净收益是净运营收益(Net Operating Income, NOI)的简称，是从有效毛收人中扣除运营费以后得到的归因子房地产的收入。

　　潜在毛收人(Potential Gross Income，，PGI)

　　空置的面积没有收入。

　　有效毛收入(Effective Gross Income，EGI)

　　运营费用( Operating Expense)

　　四、报酬率的求取