中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：供求理论

　　一、中级经济师考试房地产需求

　　（一）房地产需求含义：房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。

　　有效需求必须具备的条件——消费者有购买意愿和支付能力，只有需要没有支付能力不构成有效需求。

　　（二）决定房地产需求量的因素

　　1.房地产价格水平；

　　2.消费者的收入水平；

　　3.消费者的偏好；

　　4.相关物品的价格水平：

　　（1）.某种房地产的替代品：是指能够满足类似需要、可替代他的其他房产。

　　（2）.某种房地产的互补品：是指与他相互配合的其他房地产或物品。

　　5.消费者对未来的预期

　　（三）房地产需求曲线

　　需求与价格呈反方向变动，可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。

　　二、房地产供给

　　（一）房地产供给含义：是指房地产开发商和拥有者，在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。

　　形成供给的两个条件：房地产开发商和拥有者愿意供给；二是房地产开发商和拥有者有能力供给。

　　供给——在某一特定时间内和各种可能的价格区间内，生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说的供给实际上是供给函数。

　　供给量——在某一特定的价格条件下，单位时间内市场上某种商品的供给总量。

　　（二）影响房地产供给量的因素

　　1.房地产价格水平；

　　2.房地产开发建设成本；

　　3.房地产的开发技术水平；

　　4.房地产开发商对未来的预期

　　（三）房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动，可以用向右上方倾斜的曲线表示。

　　三、房地产均衡价格

　　房地产供给和需求相等的状态为供求平衡状态，供求平衡时的价格为均衡价格，即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求平衡是短暂的，市场往往处于由不平衡——平衡——打破平衡——新的平衡的动态过程之中。

　　四、房地产供求与价格关系的特殊性。

　　1.全国房地产总的供求状况；

　　2.本地区房地产总的供求状况；

　　3.全国同类房地产的供求状况；

　　4.本地区同类房地产的供求状况；