中级经济师考试《房地产专业知识与实务》预习讲义：估计成本法

　　一、成本法概述

　　中级经济师考试成本法是求取被估价房地产在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取被估价房地产价值的方法。

　　成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。

　　成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

　　运用成本法估价一般分为以下四个步骤：

　　①搜集房地产价格构成等资料；

　　②测算重新购建价格；

　　③测算建筑物折旧；

　　④求取积算价格。

　　二、成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式为：房地产价值=重新购建价格—建筑物折旧

　　新开发的房地的情况下，成本法的基本公式为：开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　测算新建成的建筑物价值的基本公式为：

　　新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用投资利息+销售税费+开发利润

　　旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格—建筑物折旧或者

　　旧的房地价值=土地重新购建价格十建筑物重新购建价格—建筑物折旧

　　在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：

　　旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格—建筑物折旧

　　三、重新购建价格的求取

　　新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的被估价房产所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的被估价房地产所必要的支出及应获得的正利润。

　　把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下三点：

　　①重新购建价格应是估价时点时。

　　②重新购建价格应是客观的价格。

　　③建筑物的重新购建价格应是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格。

　　求取房地的重新购建价格有两大路径：

　　一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；

　　二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将两者相加来求取。

　　四、建筑物折旧的求取

　　估价上的建筑物折旧是指因备种原因所造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格—建筑物市场价格

　　功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。

　　经济折旧也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

　　求取妻丧筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法、分解法。

　　建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。

　　建筑物的年龄可分为实际年龄和有效年龄。