2012年经济师考试中级房地产辅导模拟题（9）

　　经济师试题 三、案例分析题

　　(一)

　　某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。

　　81.土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。

　　A．方案符合当地控制性详细规划要求

　　B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标

　　C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划

　　D．补充耕地面积至少与占用面积相等

　　参考答案：BC ；农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。

　　82.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（）日内将批复发出。

　　A．3

　　B．5

　　C．7

　　D．10

　　参考答案：B ；农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。本题考查集体土地征收的批复时间。

　　83.甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（）。

　　A．建设项目批准文件

　　B．建设用地规划许可证

　　C．房屋拆迁许可证

　　D．拆迁计划和拆迁方案

　　参考答案：ABD ；无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件；②建设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。本题考查城市房屋拆迁的申请材料。

　　84.在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为（）。

　　A．拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人

　　B．被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人

　　C．协议签订有严格的时间限制

　　D．协议签订有相对的强制性

　　参考答案：ACD ；被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以B错。本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。

　　(二)

　　张某用200万元自有资金一次性付款购买了一店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。

　　85.该投资方案类型为( )。

　　A．互斥方案 B．独立方案 C．现金流相关方案 D．互补方案

　　【参考答案】B；根据定义可确定为独立方案。

　　86.该投资方案的财务净现值为( )万元。

　　A．79 B．99 C．200 D．500

　　【参考答案】A；根据财务净现值的公式即可：

　　87.若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为( )。

　　A．经营成本 B．还本付息 C．置业投资 D．经营税金

　　【参考答案】C；即为200万元的自有资金购买店铺时的一次性支出。

　　88.该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为( )。

　　A．通货膨胀风险 B．变现风险 C．收益现金流风险 D．市场供求风险

　　【参考答案】ACD；房地产投资风险主要有系统风险和非系统风险。通货膨胀风险：是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回的资金的购买力降低给投资者带来的风险；市场供求风险：指投资者所在地区房地产供求关系的变化给投资者带来的风险；收益现金流风险：是指房地产投资项目的实际收益现金流未必达到预期目标要求的风险；变现风险：是指投资者急于将房地产商品转换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。