2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 建筑物折旧的求取

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　　功能折旧

　　又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑物设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们消费观念的改变，建筑技术进步，出现了更好的建筑物等。

　　经济折旧

　　又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。

　　不利因素可能是经济因素（供给过量或需求不足）、区位因素（环境恶化，包括噪音、空气污染、交通拥挤等），也可能是其他因素（政府政策变化、宏观调控措施等）。

　　经济折旧分为永久性的和暂时性的。

　　「例题1.单选题」「2007年试题」建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（　）

　　A .功能祈旧 B .经济折旧

　　C .物质折旧 D.外部性折旧

　　「答案」C

　　「例题2.单选题」「2005年试题」某幢住宅的重置价格为3000/平方米，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/平方米。该幢住宅的这种价值损失属于（　）

　　A. 物质折旧　　　　B. 功能折旧

　　C. 有形损耗　　　　D. 经济折旧

　　「答案」D

　　8、建筑物寿命的相关概念

　　寿命

　　自然寿命：竣工至不能使用

　　经济寿命：竣工至产生的收入小于运营费用之时

　　年龄

　　实际年龄：竣工至估价时点的日历年龄

　　有效年龄：估价时点显示的年龄

　　剩余寿命

　　剩余自然寿命：=自然寿命-实际年龄

　　剩余经济寿命：=经济寿命-有效年龄

　　「例题。单选题」「2006年试题」建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（　）。

　　A.经济寿命≤自然寿命

　　B.经济寿命≥自然寿命

　　C.经济寿命=自然寿命

　　D.经济寿命>自然寿命

　　「答案」A

　　四、建筑物折旧的求取

　　折旧的计算方法

　　年限法

　　成新折扣法

　　「年限法」

　　最主要的是直线法，直线法也是最简单、最普遍的折旧方法

　　计算年折旧额

　　D=（C-S）/N=[C（1-R）/N

　　D―年折旧额

　　C―建筑物的重新购建价格；

　　S―预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额。

　　N―经济寿命

　　R―残值率

　　有效年数为t年的建筑物折旧总额

　　Et=Dt=（C-S）t/N=C（1-R）t/N

　　建筑物的现值

　　V=C-Et=C-（C-S）t/N=C[1-（1-R）t/N]

　　「成新折扣法」

　　q为成新率

　　成新率=（经济寿命-有效年龄）/经济寿命

　　成新率=[1-（1-R）×t/N]×100%

　　建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率

　　「例题1.单选题」「2006年试题」经实地勘察，某建筑物的有效经过年数估计为20年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年。该建筑物的成新率为（　）。

　　A.40%　　　　B.50%

　　C.60%　　　　D.67%

　　「答案」C

　　「解析」Q=（50-20）/50=60%