2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 求取比准价格
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六、交易日期调整
1、含义：将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
变化趋势
平稳-可不进行交易日期修正
上涨
下跌
方法
价格指数
房地产价格变动率
「例题。单选题」「2007年试题」在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（ ）。
A.建立价格可比基础
B.交易情况修正
C.交易日期调整
D.房地产状况调整
「答案」C
2、价格指数
定基价格指数（尾首相比）
环比价格指数（连乘）
估价时点时的价格=可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数
3、房地产价格变动率
逐期变动率
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数
平均变动率
在估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）
「例题。单选题」「2006年试题」某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（ ）元/平方米。
A.3058.3 B.3150.0
C.3240.0 D.3679.3
「答案」D
「解析」环比指数价格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26
七、房地产状况调整
1、含义
将可比实例房地产状况下的价格，调整为估价房地产状况下的价格
调整内容（三内容）
区位状况调整
权益状况调整
土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等
实物状况调整
2、思路
直接对比法（两者直接比较）
将可比实例房地产的状况与估价对象房地产的状况直接进行比较
间接对比法（引入一个第三者-标准房地产）
设定一种标准房地产，将可比实例房地产与估价对象房地产的状况分别与标准房地产相比，再进行间接比较
如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。
具体思路：（1）确定对被估价房地产这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素。（2）判定被估价房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与被估价房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。（3）将可比实例房地产与被估计房地产之间的差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。
3、方法
百分率法
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格
差额法
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整额=可比实例在被估价房地产状况下的价格
八、求取比准价格
（一）比准价格的求取
市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整，经过交易状况修正之后，就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格；经过交易日期调整之后，就把可比实例在其成交日期时的价格变成了在估计时点时的价格；经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了被估价房地产在估价时点时的价值。
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
（1）交易情况修正系数：1/（1±S%）
（2）交易日期调整系数的修正：
价格指数有定基价指数和环比价格指数。
①采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数÷成交日期时的价格指数=可比实例估价时点的价格
②采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时价格指数=可比实例在估价时点的价格
③采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：
可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格
④采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：
可比实例在其成交日期的价×（1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点的价格
（3）房地产状况调整系数
（二）比准价格的综合方法
平均数
中位数
众数
