2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产估价的收益法

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　　第三节 房地产估价的收益法

　　一、收益法概述

　　概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（收益价格）

　　实质：

　　资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）、终值折算为现值（F～P）

　　适用对象

　　适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产

　　房地产价值的影响因素（收益法的角度）

　　未来净收益的大小

　　获得净收益期限的长短

　　获得净收益的可靠性

　　步骤

　　⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料

　　⑵ 预测被估价房地产的未来净收益

　　⑶ 求取报酬率

　　⑷ 选用适宜的收益法公式计算收益价格

　　二、 收益法的公式

　　（一） 最一般的公式

　　实质

　　F～P并求代数和

　　（二）收益年限有限年且其他因素不变的公式

　　实质

　　前提条件：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率不等于零为Y（当等于零时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n.

　　公式的用途：

　　（1）直接计算房地产价格

　　（2）不同年限价格之间的换算

　　（3）比较不同年限价格的高低

　　（4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整

　　1、直接计算房地产价格

　　「例题。单选题」「2006年试题」某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%.该宗房地产的价值为（　）万元。

　　A.964.4　　　　 B.977.9

　　C.1000.0 　　　 D.3500.0

　　「答案」A

　　2、不同年限价格之间的换算

　　已知V无穷，求V50、V70

　　V70=V无穷×K70

　　V50=V无穷×K50

　　已知V50，求V无穷，V40

　　V无穷=V50/K50

　　V40=V50×K40/K50

　　3、 比较不同年限价格的高低（参见教材256页）