2012年经济师考试中级房地产专业复习参考资料 净收益的求取

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　　（三）收益年限无限年且其他因素不变的公式（永续年值A～P）

　　实质

　　A～P，且永续年值 n～无穷

　　公式

　　P=A/i       V=a/r

　　「例题。单选题」「2006年试题」某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（　）万元。

　　A.14.58　　　　　　B.15.43

　　C.16.67　　　　　　D.17.32

　　「答案」C

　　（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式

　　条件

　　净收益在未来的前t（含t）年有变化，在t年以后无变化为A

　　收益年限N为无限

　　报酬率大于零

　　（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

　　三 、净收益的求取

　　1、 净收益的求取方法分类

　　基于租赁收入测算净收益-投资法

　　基于营业收入测算净收益-利润法

　　租赁收益优先原则

　　对于既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价。

　　2、基于租赁收入测算净收益

　　净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用

　　潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入

　　其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

　　运营费用：维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其它资本或经营的收益

　　有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

　　运营费用与会计上的成本费用的不同之处在于，运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税（四项）

　　运营费用率=运营费用/有效毛收入

　　3、 基于经营收入测算净收益

　　基于经营收入的测算与基于租赁收入测算的区别

　　潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入

　　要扣除归属于其他资本或经营的收益

　　四、报酬率的求取

　　1、报酬率的实质

　　投资回收与投资回报的区别

　　投资回收-所投入资本的回收，是保本

　　投资回报-投入资本回收后所获得的额外资金，及报酬或利润

　　报酬率的实质是=投资回报/所投入的资本

　　报酬率与风险成正相关

　　2、报酬率的求取方法

　　累加法

　　报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率

　　市场提取法

　　搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率

　　无限年期r=a/v

　　有限年期-用试算法

　　「例题1.单选题」「2005年试题」在房地产估价时，选取较高资本化率的原因是（　）

　　A.投资风险较大　　　　B.案例利率较低

　　C.收益较小 　　　　　 D.收益较稳定

　　「答案」A

　　「解析」报酬率与风险成正相关

　　「例题2.单选题」「2007年试题」报酬率等于（　）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。

　　A.低风险报酬率　　　　 B.银行存款利率

　　C.银行贷款利率 　　　　D.无风险报酬率

　　「答案」D

　　「解析」报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠率

　　「例题3.多选题」「2006年试题」采用收益法估价时，导致估价结果过高的情形有（　）。

　　A.净收益估计过高

　　B.收益期限估计过长

　　C.运营费用估计过高

　　D.资本化率估计过低

　　E.考虑了无形收益

　　「答案」ABD

　　「解析」考虑无形收益是正确的，不会使之估价过高