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经济师考试复习参考资料 房地产投资项目不确定性分析

来源: 2012-04-12
普通

  一年一度的经济师考试报名在即,广大考生也开始了复习准备,为了帮助您更好的通过2012年中级经济师考试,全面了解2012年经济师考试的相关重点,我们中华会计网特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料,希望对您有所帮助!!

  第六章 房地产投资项目不确定性分析

  第一节 房地产投资项目不确定性分析概述

  一、不确定性和不确定性分析的概念

  □不确定性包含的因素

  □如国家的经济政策和法规

  □建设的各种费用

  □建设工期

  □利率、汇率、通货膨胀等

  □不确定性分析的种类

  □盈亏分析

  □敏感性分析

  □概率分析

  二、不确定性分析的意义

  1、有利于投资决策的科学化。2、有利于加强项目的风险管理和控制。

  三 、房地产投资项目的主要不确定因素

  1,土地取得成本。2,建安工程费。3,租售价格。4,开发周期。5,融资成本。6,空置率。7,经营成本。8,投资收益率。

  第二节 房地产投资项目盈亏平衡分析

  一、盈亏平衡分析的概念及基本原理

  利润=销售收入-总成本-税金

  □盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析,是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。

  □盈亏平衡分析的目的:是确定投资活动的盈亏平衡点,使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线,了解企业或项目的风险大小,并有针对性地制定对策

  □线性盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析

  □曲线形盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析

  二、固定成本与变动成本的分解

  (一)概念

  1.固定成本是指在一定范围内,不随产量变化而变化的成本。

  2.变动成本是指在一定范围内,随产量变化而呈现线性变化的成本

  (二)分解方法

  1.费用分解法

  2.高低点法-求出单位变动成本

  ■首先利用公式求出v

  ■可变成本=单位变动成本×产量

  ■总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本

  3.回归分析法

  三、线性盈亏平衡分析

  (一)线性盈亏平衡分析的假设条件

  1.产量=销售量 2.产量变化,单位变动成本不变,从而总成本费用是产量的线性函数。

  3.产量变化,售价不变,销售收入是销售量的线性函数。4.总固定陈本保持不变。5.同时开发几种产品时,应将其组合折算成一种产品。6.采用数据均为正常年份数据。

  (二)盈亏平衡点的计算

  1.图解法

  □横轴为产量或销售量,纵轴为收入或支出

  □画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)

  □将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

  □画出销售收入线

  □销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点,在横轴上对应的产量即为保本产量

  □盈亏平衡点越低,盈利的机会越大,亏损风险越小

  2.数学计算法

  □盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量

  F(x)=C(x)+E(x)

  Px=CF+vx+E(x)

  盈亏平衡点即为E(x)=0时,求x或P.

  □用产量或销售量表示盈亏平衡点

  □用销售额表示盈亏平衡点

  □用生产能力利用率表示盈亏平衡点

  □经营安全率(f)

  (三)盈亏平衡的评价原则

  盈亏平衡点越低越好。

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