经济师考试复习参考资料 房地产投资项目不确定性分析

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　　第六章 房地产投资项目不确定性分析

　　第一节 房地产投资项目不确定性分析概述

　　一、不确定性和不确定性分析的概念

　　□不确定性包含的因素

　　□如国家的经济政策和法规

　　□建设的各种费用

　　□建设工期

　　□利率、汇率、通货膨胀等

　　□不确定性分析的种类

　　□盈亏分析

　　□敏感性分析

　　□概率分析

　　二、不确定性分析的意义

　　1、有利于投资决策的科学化。2、有利于加强项目的风险管理和控制。

　　三 、房地产投资项目的主要不确定因素

　　1，土地取得成本。2，建安工程费。3，租售价格。4，开发周期。5，融资成本。6，空置率。7，经营成本。8，投资收益率。

　　第二节 房地产投资项目盈亏平衡分析

　　一、盈亏平衡分析的概念及基本原理

　　利润=销售收入-总成本-税金

　　□盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析，是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。

　　□盈亏平衡分析的目的：是确定投资活动的盈亏平衡点，使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线，了解企业或项目的风险大小，并有针对性地制定对策

　　□线性盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系（一次函数）的盈亏平衡分析

　　□曲线形盈亏平衡分析：指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析

　　二、固定成本与变动成本的分解

　　（一）概念

　　1.固定成本是指在一定范围内，不随产量变化而变化的成本。

　　2.变动成本是指在一定范围内，随产量变化而呈现线性变化的成本

　　（二）分解方法

　　1.费用分解法

　　2.高低点法-求出单位变动成本

　　■首先利用公式求出v

　　■可变成本=单位变动成本×产量

　　■总固定成本=最高或最低时的总成本-对应的可变成本

　　3.回归分析法

　　三、线性盈亏平衡分析

　　（一）线性盈亏平衡分析的假设条件

　　1.产量=销售量 2.产量变化，单位变动成本不变，从而总成本费用是产量的线性函数。

　　3.产量变化，售价不变，销售收入是销售量的线性函数。4.总固定陈本保持不变。5.同时开发几种产品时，应将其组合折算成一种产品。6.采用数据均为正常年份数据。

　　（二）盈亏平衡点的计算

　　1.图解法

　　□横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

　　□画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线）

　　□将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

　　□画出销售收入线

　　□销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量

　　□盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小

　　2.数学计算法

　　□盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量

　　F（x）=C（x）+E（x）

　　Px=CF+vx+E（x）

　　盈亏平衡点即为E（x）=0时，求x或P.

　　□用产量或销售量表示盈亏平衡点

　　□用销售额表示盈亏平衡点

　　□用生产能力利用率表示盈亏平衡点

　　□经营安全率（f）

　　（三）盈亏平衡的评价原则

　　盈亏平衡点越低越好。