经济师考试复习参考资料 房地产投资项目的现金流量及财务报表

　　一年一度的经济师考试报名在即，广大考生也开始了备考准备，为了帮助您更好的通过2012年中级经济师考试，全面了解2012年经济师考试的相关重点，我们中华会计网特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，希望对您有所帮助！！

　　第三节 房地产投资项目的现金流量

　　一、出售型房地产开发项目的现金流量

　　（一）出售型房地产开发项目的现金流入

　　主要表现在销售收入上

　　（二）出售型房地产开发项目的现金流出

　　1.土地成本。2.开发成本。3.开发费用。4.销售税费

　　二、经营型房地产开发项目的现金流量

　　（一）经营型房地产开发项目的现金流入

　　租金收益、自营收入、房地产增值等

　　（二）经营型房地产开发项目的现金流出

　　1.固定资产投资。 2.经营成本。

　　三、房地产置业投资项目的现金流量

　　流入：与经营型类似 流出：购买房地产的投资及在运营期内的经营成本。

　　第四节 房地产投资项目的财务报表

　　一、现金流量表

　　（一）现金流量表的类型

　　项目投资现金流量表 ；项目资本现金流量表；投资各方现金流量表

　　（二）现金流量表的编制

　　二、资金来源与运用表

　　三、损益表

　　四、资产负债表

　　五、房地产投资项目的辅助报表

　　补充：估算现金流的原则

　　□ 以增量现金流为基础

　　■ 将投资项目实施与不实施进行比较

　　□ 沉没成本不应该考虑

　　■ 沉没成本是指过去已经发生的成本，无论项目上不上均已支付的费用

　　□ 机会成本应视为现金流出

　　■ 如对旧房屋的改造中有了其它的用途，应将清理变现额视为现金流出

　　□ 考虑间接影响

　　■ 如新建旅馆会使原有旅馆每年利润下降，应列入新建旅馆项目的现金流出量之中

　　使用现金流评估投资项目的原因（与利润指标相比）

　　□ 现金流量与利润的差别实质

　　■ 现金流量为收付实现制

　　■ 利润为权益发生制

　　□ 现金流与利润区别的主要项目

　　■ 固定资产购建费用

　　■ 折旧

　　■ 经营期欠款和尚未支付款项

　　■ 固定资产配套的流动资金投入

　　■ 现金流确认客观，而利润依赖于会计程序的选择

　　□ 采用现金流量的优点

　　■ 考虑资金的时间价值，评估更具客观性

　　■ 现金流量可以反应过程，而利润只反应结果

　　现金流的分类

　　□ 初始投资现金流量（三项）

　　■ 固定资产购建费用

　　■ 相应流动资金投入

　　■ 更新固定资产净残值收入

　　□ 经营现金流量

　　■ 税后现金流=税前现金流×（1-T）+D.T=净利+折旧

　　□ D――折旧

　　□ T――所得税率

　　□ 终结现金流量

　　■ 净残值收入

　　■ 流动资金收回

　　现金流量表

　　□ 现金流量表

　　■ 只计算现金收支，不计算非现金收支（折旧、摊销等）

　　□ 现金流量表的作用

　　■ 了解企业现金的来龙去脉

　　■ 反映企业的理财政策

　　■ 帮助投资者预测企业未来发展潜力

　　■ 作为计算内部收益率、净现值、投资回收期等指标的依据

　　□ 现金净增加额的组成

　　■ 经营活动

　　■ 投资活动

　　■ 筹资活动

　　□ 净现金流量

　　■ 现金流入减去现金流出

　　□ 分类

　　■ 全部投资现金流量表

　　■ 自有资金现金流量表