经济师考试中级房地产专业复习参考资料 房地产投资项目经济评价

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　　第五章　房地产投资项目经济评价

　　第一节 房地产投资概述

　　一、投资的概念和类型

　　（一）投资概念

　　以获取未来收益为目的，投放一定资金，以经营事业的行为。

　　（二）投资类别

　　直接投资&间接投资

　　二、房地产投资的含义和形成

　　（一）房地产投资的含义

　　以营利为目的，将资金投放到房地产开发经营活动的行为。　　

　　（二）房地产投资的形成

　　1.房地产直接投资 比如参与开发经营，或投资置业

　　2.房地产间接投资 比如购买股票、债券等

　　三、房地产投资的特点

　　1，多样性。2，复杂性。3，附加性。4，差异性。5，个别性。6，综合性。7，风险性。8，专业性。

　　四、房地产投资的构成

　　（一）房地产投资的主体构成

　　国家、企业、个人

　　（二）房地产投资的资金构成

　　1，企业自有资金。2，预售收入。3，信贷融资。4，债券融资。5，利用外资。6，财政资金。

　　第二节 资金的时间价值及等值计算

　　一、资金时间价值的含义与原因

　　□ 资金时间价值的含义

　　■ 资金发生的时间不同而使资金的价值不同

　　■ 利息、利率是资金时间价值的体现

　　□ 资金具有时间价值的原因

　　■ 通货膨胀

　　□ 等量的钱现在的比以后的值钱，货币有通货膨胀的可能

　　■ 承担风险

　　□ 得到同样的货币，要承担时间风险，且具有多种不确定因素

　　■ 货币增值

　　□ 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能

　　二、现金流量图和现金流量

　　□ 现金流量

　　■ 由于投资项目实施而引起现金收支的改变量

　　□ 现金流入量

　　■ 现金收入增加或现金支出减少

　　□ 现金流出量

　　■ 现金支出的增加或现金收入的减少

　　□ 净现金流量

　　■ 现金流入量与现金流出量之差

　　□ 一条向右的带箭头的线代表时间轴

　　□ 上面的点代表时间点，起点为0

　　□ 向上的箭头表示现金流入，向下的箭头代表现金流出

　　□ 箭头的长短与资金量值成正比