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　　目　录
　　01 土地增值税清算审核与申报实务
　　02 土地增值税优惠政策运用与筹划

　　
　　Part01　土地增值税清算审核与申报实务
　　01收入审核与申报实务
　　销售收入审核重点
　　
　　一、收入的真实性审核
　　根据国税发[2009]91号第十八条
　　1.审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；
　　2.必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　
　　二、销售价格明显偏低且无正当理由
　　（一）基本规定
　　1.土地增值税暂行条例条例
　　第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
　　（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
　　（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
　　2.土地增值税暂行条例实施细则
　　细则第十四条：条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
　　（二）价格明显偏低的量化标准
　　1.低于平均价
　　纳税人申报的转让房地产的成交价低于本企业当月销售的同类房地产的平均价格，或者低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，或者低于当地当年、同类房地产的市场价格，又无正当理由的，地税机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
　　安徽省地方税务局公告2017年第6号
　　2.低于平均价10%
　　（1）苏地税规[2012]1号
　　对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。
　　（2）豫地税发[2010]28号
　　第三条第二款第6小项中：“申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的，按核定征收率8%征收土地增值税”，该处的“明显偏低”是指低于该项目当月同类房地产平均销售价格的10%，如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算；无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。

　　3.低于均价30%
　　（1）海南省税务局公告2023年第2号、广西地税局公告[2018]1号
　　房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格。
　　（2）法[2021]94号《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》
　　对于民法典第五百三十九条规定的明显不合理的低价或者高价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以认定。
　　转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。
　　（3）在税总稽便函[2017]165号第二条不合理的低价的判定及调整标准可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十九条第二款的规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价”，以及各地已完成的股权转让调整征税的案例。虽然这是对股权转让的价格明显偏低的定义，但相关精神可以应用到税务实务中。

　　（三）正当理由的判断
　　结合各地文件规定总结如下：
　　1.法院判定或裁定的转让价格；
　　2.以公开拍卖方式转让房地产的价格；
　　3.政府物价部门确定的转让价格；
　　4.有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系；
　　5.经主管税务机关认定的其他合理情形。
　　销售收入台账与明细表的填报

纳税人土地增值税清算申报销售收入明细表

项目名称：

项目编号：

单位：元、平方米（精确到小数后两位）

序号

行政街号

楼栋名称

房号

购房者姓名

房屋类别

建筑面积（果测）

合同价款（含税）

补差房款

结算款发票金额（含税）

累计已收款

销售单价

计税方法

营业税收入

增值税收入（含税）

增值税税率或征收率

增值 税收入（不 含 税）

增值税税额

土地价款抵减销项税额

收入调整金额

土地增值税应税收入

销售方式

合同日期

网签日期

精装修或清水房

备注

1

2

3

　　（一）销售收入审核的内容
　　（1）普通标准住宅与非普通住宅划分
　　（2）合同金额与账面金额差异核对
　　（3）销售面积核对
　　（4）营改增前后收入划分
　　（5）计算各项税金
　　（6）完成税务局版收入明细表
　　（二）如何划分普通标准住宅和非普通住宅
　　目前各地区规定不完全一致，大部分地区执行标准是：
　　1.住宅小区建筑容积率在10以上；
　　2.单套建筑面积在144平方米以下；
　　3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
　　问：同级别土地上住房平均交易价格如何确定？

　　例：隆昌市住房和城乡建设局关于公布隆昌市城区2023年上半年同级别土地上住房平均交易价格的公告（四川省隆昌市人民政府网站）
　　隆昌市2023年上半年城区同级别土地上住房平均交易价格

同级别土地上住房平均交易价格（元）
	年度	一级土地	二级土地	三级土地	四级土地
城区	2023上半年	4985	6603	6130	无

　　申报面积明细表填报

纳税人土地增值税清算申报面积明细表

项目名称：

项目编号：

单位：平方米

序号

楼号

结构层数

测绘报告号

测绘建筑面积

测绘面积

预售面积

实际可售面积

可售面积

不可售面积

住宅

其他类型房地产

小计

住宅

其他类型房地产

小计

住宅

其他类型房地产

可售小计

社区用房

物业用房

学校等公共配套

设备房

地下人防

地下车位

其他

超建封存

不可售小计

合计

1

2

3

4

5

6

合计

其中不可售面积中公共配套设施面积

-

-

-

-

-

-

其中不可售面积中非公共配套设施面积

-

-

-

-

-

-

　　面积汇总表的填报

清算项目面积汇总表
清算项目：					项目编号：					单位：平方米
项目			行次	面积	普通标准住宅	非普通住宅	其他类型房地产		公共配套设施及其他不可售面积	备注
							公建	其他
一、土地使用权面积			1
二、总建筑面积2=3+8+11			2
三、可售面积3=4+5			3
其中	已售面积		4
	未售面积		5
	其中：已自用面积		6
	已出租面积		7
四、不可售面积8=9+10+11			8
其中	允许扣除的公共配套设施面积		9
	其他不可售面积		10
五、超建面积			11

　　税金审核

纳税人自行清算申报实缴税金及附加明细表
项目名称：						项目编号：
序号	税单号	营业税	城市维护建设税	教育费附加	地方教育费附加	土地增值税	税款所属期起	税款所属期止	税款入库日期	是否属于预缴税款