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　　目录
　　01 扣除项目的基本规定
　　02 取得土地使用权所支付的金额扣除难点问题解析
　　03 开发成本扣除的难点问题解析
　　04 开发费用扣除的难点问题解析
　　05 税金扣除的难点问题解析
　　06 加计扣除的难点问题解析
　　07 存量房扣除的难点问题解析

　　
　　Part 01　扣除项目的基本规定
　　1.土地增值税暂行条例第六条
　　计算增值额的扣除项目：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额；
　　（二）开发土地的成本、费用；
　　（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
　　（四）与转让房地产有关的税金；
　　（五）财政部规定的其他扣除项目。
　　2.实施细则
　　第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:
　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　（六）根据条例第七条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

　　3.营改增后扣除项目的确认规则
　　财税[2016]43号
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　
　　Part 02　取得土地使用权所支付的金额扣除的难点问题解析
　　取得土地使用权所支付的金额
　　
　　一、取得土地使用权支付的金额的核算范围
　　根据实施细则第七条，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　问：土地取得分期付款利息是否属于取得土地支付的价款？
　　各地规定不一。
　　例如：国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号
　　第二十一条 土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额，准予扣除，开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　
　　二、一般计税项目简易项目土地价款扣除有何区别
　　1.增值税
　　（1）财税（2016）36文附件
　　10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
　　总结：只有一般计税项目才可以扣除土地价款
　　（2）财税（2016）140号
　　“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
　　2.土地增值税
　　（1）简易计税项目
　　因不涉及进项抵扣，所以土地价款可据实扣除。
　　（2）一般计税项目
　　土地价款抵减增值税销售收入导致的销项税额减少是否应冲减土地增值税土地成本？

　　
　　三、按国家统一规定缴纳的有关费用
　　纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用：
　　即纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
　　1.土地取的环节的契税可否扣除？
　　根据国税函【2010】220号
　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
　　2.土地闲置费如何处理？
　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国税函【2010】220号。
　　3.取得土地环节的印花税可否计入土地成本？
　　4.招拍挂佣金
　　（1） 海南 2023年第2号
　　为取得土地使用权所支付的契税、“招拍挂”佣金，视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，允许扣除。
　　（2）广西（2018）1号公告
　　纳税人取得土地使用权支付的拍卖佣金不得扣除。
　　（3）内蒙的口径
　　除土地出让金外、契税外，其他费用具体规定总局政策中并无明确列举。如“招拍挂”佣金，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。同理，还有招标设计费、咨询费、标书制作费等等。

　　
　　四、收到政府财政性资金是否抵减土地价款
　　1.无指定用途财政资金
　　（1）土地出让金返还
　　（2）财政奖励
　　2.土地出让金返还

　　取得土地使用权所支付的金额的分摊
　　1.土地增值税实施细则：
　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
　　2.国税发[2006]187号
　　属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
　　3.地方规定
　　（1）不同清算单位之间按照占地面积。
　　（2）同一项清算单位不同业态按照建筑面积。
　　例：辽宁、大连。
　　（3）个别地区同一清算单位内，对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
　　例：广西地税局公告（2018）1号规定，同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
　　青岛市税务局公告2022年第6号，以下扣除项目可直接计入受益对象：能够提供独立的土地出让合同、划拨协议；同一土地出让合同明确不同类型房地产的土地出让金。

　　土地价款及拆迁补偿费分摊
　　4.地下车位是否分摊土地价款？
　　（1）国家税务总局海南省税务局公告2023年第2号
　　同一个清算项目，取得土地使用权所支付的金额按计容面积分摊。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊；对于无法取得项目占地面积的，按计容面积分摊。
　　（2）国家税务总局青岛市税务局公告2022年第6号
　　第二十八条 无产权的地下室（储藏室）、地下车库（位）等地下设施，在土地增值税清算时不分摊土地成本，为办理产权缴纳的土地出让金可直接计入受益对象。
　　问：地下车位是否分摊城市基础设施配套费？