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　　01土地增值税征收管理与清算要求
　　01土地增值税征税范围与纳税人
　　一、现行税法的规定
　　1.土地增值税条例
　　第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　2.土地增值税暂行条例实施细则
　　第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　
　　二、土地增值税法征求意见稿（尚未立法）
　　第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
　　第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：
　　（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
　　（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

　　
　　三、关于土地增值税征税范围的难点问题
　　1.哪些赠与行为不属于土地增值税的征税范围？
　　参见财税字〔1995〕48号关于细则中“赠与”所包括的范围问题
　　细则所称的“赠与”是指如下情况：
　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　问1：兄弟姐妹属不属于直系亲属
　　在法律法规中“直系亲属”无明确概念。
　　（1）《民法典》第一千零四十五条亲属包括配偶、血亲和姻亲。
　　配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。
　　（2）《民法典》第一千零四十八条直系血亲或者三代以内的旁系血亲禁止结婚。
　　（3）《税收征管法实施细则》第六十条　税收征管法第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人所扶养家属，是指与纳税人共同居住生活的配偶、直系亲属以及无生活来源并由纳税人扶养的其他亲属。

　　（4）增值税
　　财税[2016]36号：下列项目免征增值税：
　　（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：
　　无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
　　（5）个人所得税
　　财税[2009]78号和财政部、税务总局公告2019年第74号：
　　以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。
　　（6）契税
　　根据《中华人民共和国契税法》第六条有下列情形之一的，免征契税：
　　（五）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
　　根据《中华人民共和国继承法》第十条 遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

　　问题2：集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？
　　（1）改制重组
　　财税[2018]57号 财政部 税务总局公告2021年第21号
　　（2）行政划拨
　　（3）同一投资主体内部划转
　　重庆市地方税务局公告2014年第9号（已废止）

　　2.出售小产权房是否应该缴纳土地增值税？
　　根据国税函发【1995】110号
　　土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。
　　3.土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条　土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

　　4.转让不动产同时一并转让机器设备和无形资产如何纳税？
　　风险提醒：税总函〔2017〕513号
　　《成品油市场管理办法》（商务部令2006年第23号）第三十六条规定：成品油经营批准证书不得伪造、涂改，不得买卖、出租、转借或者以任何其他形式转让；第二十九条规定：经营单位投资主体发生变化的，原经营单位应办理相应经营资格的注销手续，新经营单位应重新申办成品油经营资格。
　　因此，对依法不得转让的成品油零售特许经营权作价或评估作价不应从转让加油站整体资产的收入金额中扣除。
　　5.个人转让不动产是否缴纳土地增值税?
　　（1）对个人销售住房暂免征收土地增值税。
　　（财税[2008]137号）
　　（2）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
　　《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）

　　
　　02土地增值税的计税依据与计算方法
　　一、土地增值税计算方法
　　1.计算征收
　　增值额=转让收入总额-扣除项目金额
　　增值率=增值额/扣除项目金额
　　应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
　　2.核定征收
　　应纳税额=收入额×核定征收率

　　
　　二、土地增值税税率与征收率
　　1.土地增值税四级超率累进税率表

级次	增值率范围	适用税率	速算扣除率
1	未超过50%	30%	0
2	超过50%未超过100%	40%	5%
3	超过100%未超过200%	50%	15%
4	200%以上	60%	35%

　　2.土地增值税核定征收率
　　根据国税发[2010]53号规定，为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
　　实际执行各地标准不尽不同，例如：内蒙古自治区地方税务局公告2016年第10号规定：转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。