一、纳税筹划的概述
二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的概述
三、开发方式的纳税筹划
四、清算单位的纳税筹划
五、销售中的纳税筹划
六、扣除项目的纳税筹划
七、税收优惠的纳税筹划
八、清算时点的纳税筹划
九、会计核算中的纳税筹划
十、土地增值税纳税筹划的非财务因素
一、纳税筹划的概述
本章目录
（一）什么是纳税筹划
（二）纳税筹划的特征
（三）纳税筹划的原则
（一）什么是纳税筹划？
纳税筹划就是我们通常说的“合理避税”或“合法避税”。
合法避税是纳税人在税法许可的范围内，通过不违法的手段对经营活动和财务活动精心安排，在满足税收法律规定的前提下，达到降低企业税负的目的。
合法避税的另一种形式是利用税法的漏洞或模糊之处安排企业的经济活动，从而达到降低企业税负的目的。
降低企业税负体现在税款的降低以及税款的延迟缴纳两个方面。
（二）纳税筹划的特征
1.合法性
纳税筹划只能在法律许可的范围内进行；
2.筹划性
纳税筹划必须进行事前的规划和安排；
3.目的性
纳税筹划的目的是为了降低企业税负，达到节税的目的；
4.综合性
纳税筹划往往涉及综合税种，合法避税应从整体税负考虑，不能只着眼单个税种的降低。
（三）纳税筹划的原则
1.合法性原则或不违法原则；
2.事前周密筹划的原则；
3.整体性原则；
4.成本效益原则；
5.方案时效性原则；
6.风险收益均衡原则。
二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的概述
本章目录
（一）土地增值税的特殊性
（二）土地增值税纳税筹划的时间点
（三）土地增值税纳税筹划的着眼点
（四）土地增值税纳税筹划的原则
（五）土地增值税纳税筹划的风险
（六）土地增值税纳税筹划的局限性
（七）土地增值税案例解析说明
（一）土地增值税的特殊性
土地增值税是房地产行业的一个独特税种，具有税率税负高、计税依据认定多样化、清算持续周期长等特点。
1.清算单位不固定
土地增值税清算以清算单位作为基本单位，不同的清算单位的划分，决定了收入及扣除项目的不同划分；收入及扣除项目的不同匹配，导致各清算单位增值额不同，土地增值税适用的税率不同，从而导致不同的土地增值税清算结果。
2.开发产品划分类型固定
土地增值税清算按“三分法”划分成本，即普通住宅、非普通住宅及其他类型房地产。
开发成本大多按占地面积法、建筑面积法在三个产品类型中进行分摊。
3.成本界定严格
成本与费用的划分；
不同清算单位成本的划分；
红线内与红线外成本的划分；
竣工前后成本的划分；
费用扣除的特殊性。
4.土地增值税清算的超率累进税率
根据增值率的不同，土地增值税适用税率分别为30％、40％、50％、60％，增值率越高，适用税率越高。
5.各地土地增值税清算政策的差异性
（二）土地增值税纳税筹划的时间点
土地增值税纳税筹划应贯穿开发项目施工、销售的全过程，从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算、商品房的销售及至土地增值税的清算。
土地增值税纳税筹划应贯穿开发项目的全过程。
（三）土地增值税纳税筹划的着眼点
1.纳税筹划与税务政策相结合，合法性是筹划成功的必要性前提；
2.纳税筹划与业务流程相结合，纳税筹划融于业务操作之中；
3.纳税筹划与会计处理相结合，会计处理为筹划成功提供有效助力；
4.纳税筹划与税务凭证相结合，合法有效凭证是纳税筹划的必要元素。
（四）土地增值税纳税筹划的原则
1.合法原则；
2.节税原则；
3.成本效益原则；
4.综合性原则。
（五）土地增值税纳税筹划的风险
1.政策风险；
2.法律风险；
3.财务风险；
4.经营风险；
5.成本风险。
（六）土地增值税纳税筹划的局限性
1.各省市土地增值税政策存在差异；
2.多个清算单位、多个开发项目税负的平衡；
3.多税种税负的此增彼减，追求最佳的筹划结果。
（七）土地增值税案例解析说明
1.土地增值税清算涉及收入
如无特别说明，案例涉及收入均为不含增值税收入；
2.土地增值税涉及房地产开发费用
如无特别说明，利息费用不据实扣除。
房地产开发费用扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％
3.土地增值税清算涉及税金
城市维护建设税＝收入×预缴增值税税率3％ ×城建税税率7％
教育费附加＝收入×预缴增值税税率3％ ×教育费附加比例3％
国家税务总局公告2016年第70号：
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
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