目录
01 物业管理企业收入财税处理与风险防范
02 物业管理企业成本费用财税处理与风险防范
03 物业管理企业资产的财税处理与风险防范
04 物业管理企业税收优惠政策及应用技巧
01物业管理企业收入财税处理与风险防范
物业管理企业收入财税处理概述
一、物业管理企业主要收入类型
1.物业管理收入
根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
2.货物销售收入
例如：食品销售、日用品销售等
3.物业经营收入
指物业企业受托经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入、经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
4.物业维修收入
指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，提供不属于物业管理服务合同约定的“维修内容”，物业公司单独向业主收费的维修事项取得的收入。
5.经纪代理服务
如：代购商品、代购车船票、代缴费用等。
二、一般纳税人与小规模纳税人收入财税处理的区别
（一）一般纳税人小规模纳税人划分标准
根据财税〔2018〕33号文件规定，增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。
根据国家税务总局令第43号，所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。
纳税人偶然发生的销售无形资产、转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。
（二）一般纳税人登记
根据国家税务总局令第43号，第八条 纳税人在年应税销售额超过规定标准的月份（或季度）的所属申报期结束后15日内按照本办法第六条或者第七条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定时限结束后5日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在5日内向主管税务机关办理相关手续；逾期仍不办理的，次月起按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，直至纳税人办理相关手续为止。
第九条 纳税人自一般纳税人生效之日起，按照增值税一般计税方法计算应纳税额，并可以按照规定领用增值税专用发票，财政部、国家税务总局另有规定的除外。
（三）一般纳税人与小规模纳税人增值税纳税处理区别
1.一般纳税人
（1）一般计税
应纳增值税额=销项税额-进项税额
（2）简易计税
应纳增值税额=销售额×征收率
2.小规模纳税人
应纳增值税额=销售额×征收率
注：小规模纳税人可能有阶段性税收减免政策
物业管理企业收入财税处理概述
根据国家税务总局公告2023年第1号规定，增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
（四）物业管理企业纳税人身份考量和设计
1.一般纳税人和小规模纳税人的选择
（1）进项税额
（2）税收优惠
（3）服务接收方对增值税发票的要求
2.纳税人身份的设计
（1）未达到销售额标准可否登记为一般纳税人？
根据国家税务总局令第43号，第三条 年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人登记。
（2）如何保持小规模纳税人身份？
（五）增值税会计核算
参照财会（2016）22号文件
1.一般纳税人一般计税
（1）取得收入
借：银行存款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
（2）发生成本费用时
借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用等
应交税费——应交增值税（进项税额）
贷：银行存款
2.一般纳税人纳税人简易计税
（1）取得收入
借：银行存款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费——简易计税
（2）发生成本费用时
借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用等
贷：银行存款
3.小规模纳税人
（1）取得收入
借：银行存款
贷：主营业务收入/其他业务收入
应交税费——应交增值税
（2）发生成本费用时
借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用等
贷：银行存款
添加学习顾问