CONTENTS目录
01 房地产企业会计核算概述
02 房地产企业会计科目设置
03 企业设立阶段的会计核算与税务风险防范
04 获取土地阶段的会计核算与税务风险防范
05 开发建设阶段的会计核算与税务风险防范
06 销售阶段的会计核算与税务风险防范
07 房地产企业税金的会计核算
08 利润分配阶段的会计核算与税务风险防范
09 房地产企业会计核算综合案例分析
房地产企业会计核算概述
房地产企业的主要业务
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产企业是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。具体包括一下主要业务：
1.土地使用权的转让和租赁
2.房屋的开发、销售和出租
3.其他建筑物的开发、销售和出租
包括配套设施、代建工程、周转房等。
房地产开发涉及的主要环节
房地产企业会计的概念及职能
一、房地产企业会计的概念
房地产企业会计是指在土地和房屋及配套设施的开发过程中，对其劳动成果及相应的劳动耗费进行计量的专门化会计。
例如：设立阶段—实收资本、资本公积
决策及前期准备阶段——开发成本—前期工程费
建设施工阶段——开发成本的归集及结转开发产品
销售阶段——主营业外收入、主营业务成本、税金及附加
房地产企业会计核算的依据
一、执行《房地产企业会计制度》阶段
1993－2000年：行业会计制度与旧会计准则并行。
《房地产企业会计制度》、16项具体准则＋1项基本准则，房地产企业中的股份有限公司同时实施会计制度与会计准则。
二、执行统一《企业会计制度阶段》
2.2001－2006年：《企业会计制度》与旧会计准则并行。
财会〔2001〕11号规定，《企业会计制度》自2001年1月1日起，暂在股份有限公司范围内实施。同时，为了尽快提高我国企业的会计信息质量，我们也鼓励其他企业先行实施《企业会计制度》。
国有企业有意先行实施《企业会计制度》的，由企业提出申请，报经同级财政部门批准后，可以先行实施。
三、执行会计准则阶段
3.2006年，新颁布的企业会计准则，实现了与国际会计准则的“实质性趋同”，企业会计制度模式也被最终舍弃。考虑到我国的国情，财政部还是审慎地保留了企业会计制度的基本内容，但不再颁布执行单独的企业会计制度，而是将其作为企业会计准则应用指南，以《企业会计准则应用指南—会计科目和主要账务处理》的形式出现。
《企业会计准则》基本准则适用于中国境内企业（2007年1月1日起施行）。38项具体准则适用于上市公司（2007年1月1日起施行），鼓励其他企业执行。
四、会计准则持续修改补充阶段
2014年第一次大规模修订或补充了八个准则
2017年第二次大规模修订或补充八项会计准则、五项会计处理规定、六项企业会计准则解释
2018，修订一项具体准则（租赁）。
2019，修订两项具体准则（非货币性资产交换、债务重组）。
五、现状
目前上市公司必须执行会计准则。鼓励其他企业执行。我国的会计体系已经是准则为主、制度为辅的局面了。
房地产企业会计核算的特殊性
一、存货的特殊性
1.土地使用权
其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业是作为存货核算；且借款费用可以进行资本化。
2.不动产
其他企业拥有的不动产一般作为固定资产核算，而房地产开发企业是作为存货核算；且借款费用可以进行资本化。
二、合同负债（预收账款）的特殊性
开发产品先预售后完工，完工前合同负债（预收账款）余额比较大，鉴于此，会计上要求在合同负债会计报表附注中除列示期末余额外，还应列示预计竣工时间和预售比例。
三、收入核算的特殊性
1.收入多样性
收入形式具有多样性包括土地、商品房、配套设施等；商品房的形式又包括住宅、办公用房、商业用房、酒店等。
2.收入确认的特殊性
销售多采用预售，属于远期交易，造成收款期与房屋交付期不一致，收入确认非常特殊。
3.各期收入的波动性
建设期资金投入大，预收账款无法确认收入，完工年度资金投入相对较少，而收入却大量增加。
四、成本核算的特殊性
1.核算时间跨度大
2.开发产品成本组成不同
产品种类多且设计的多样性；开发产品的成本组成具有很大差异，使得成本核算非常复杂。
3.共同成本分摊较为复杂
需要不同工种的施工单位协同作业，属多步骤生产。共同成本组要科学准确的分摊方法。
五、税会差异较大
1.收入确认的差异
例：合同负债
2.会计成本与计税成本的差异
例：不合规发票
超标资本化利息
超比例预提费用
3.会计利润与应纳税所得额差异
房地产企业特定业务纳税调整额
房地产企业各阶段涉及的主要税种
房地产企业会计核算与纳税处理的关系
1.会计核算不恰当也会引发税务风险
如：定金计入其他应付款，购买资产写个人名字、其他应收款挂股东
2.正确的会计核算是税务规划成功的保障
（1）处理一致性原则
（2）独立趋同原则
纳税人在计算企业所得税应纳税所得额及应纳税额时，会计处理与税收规定不一致的，应当按照税收规定计算。税收规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按国家统一会计制度计算。（国家税务总局公告2021年第34号）
3.利用会计核算技巧在某些情况下可以解决会计利润与所得税的矛盾
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