本章目录
一、竣工、完工及交房
二、竣工时未入账成本预提的会计核算
三、竣工时公共配套设施的会计核算
四、竣工时开发产品结转的会计核算
五、交房时已售开发产品收入结转的会计核算
六、交房时已售开发产品成本结转的会计核算
七、预提成本的企业所得税处理
八、预提成本的土地增值税处理
九、增值税纳税义务发生时间的规定
十、交房时点增值税的处理
十一、完工时点企业所得税的处理
十二、以房抵债的会计核算
十三、回迁房的会计核算
十四、土地使用税停止缴纳的时间
一、竣工、完工及交房
1.竣工时点
即工程建造的竣工时点，工程竣工是施工单位完成全部施工任务，并且资料手续等方面也全部完成，通过竣工验收合格，工程可以交付或投入使用。
2.完工时点（税收概念）
（1）国税发2009 31号文的规定
对于除土地开发之外的其他开发产品完工条件规定如下，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（二）开发产品已取得了初始产权证明；
（三）开发产品已开始投入使用。
以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点，这与会计核算不同。
（2）国税函[2010]201号 文的规定
房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
3.交房时点
根据合同约定的交房时间，将竣工验收合格的商品房交付给购房客户。
实际交房时间有可能早于合同交房时间，也可能晚于交房时间。
4.三个时间节点的关系
（1）交房时点通常晚于竣工时点；
（2）完工时点和竣工时点有可能相同；
（3）完工时点和交房时点有可能相同。
二、竣工时未入账成本预提的会计核算
案例解析76
万利房地产开发有限公司开发幸福家园项目，土地面积10,000平方米，开发产品类型包括8栋32层、4栋7层，共12栋住宅楼；1栋商铺，1栋物业用房和1栋业主活动会所；其中配套会所和物业管理用房未来产权属于全体业主，属于公共配套设施。
幸福家园项目2020年12月竣工并交房，该项目总包工程合同总金额73,300万元，尚未与承包商兴华建筑工程公司结算完毕，没有取得全额发票。
截至完工时点，入账成本90,200万元，包括土地征用及拆迁补偿费20000万元，前期工程费1000万元，建筑安装工程费65000万元，基础设施费2000万元，公共配套设施费1600万元，开发间接费用600万元。
为准确核算结转成本，预提成本9480万元，包括：
（1）前期工程费280万元，为应交未交的报批报建费用；
（2）建筑安装工程费8300万元，为总包方兴华建筑工程公司尚未提供建筑服务发票的工程款，其中高层住宅7000万元，多层住宅800万元，商铺500万元；
（3）公共配套设施费900万元，为尚未完工公共配套设施会所的建造支出，已在售房合同中明确承诺建造且不可撤销，且只服务于幸福家园项目。
【要点提示】
竣工时未入账成本的预提原则：
1.如果工程未办理竣工结算，根据合同或预算造价对未入账成本进行预提；
2.如果工程已办理竣工结算，根据工程结算单对未入账成本进行预提。
幸福家园项目开发成本预提明细表
| 成本项目 | 已入账成本（万元） | 预提成本（万元） | 合计（万元） |
| 土地征用及拆迁补偿费 | 20,000 | | 20,000 |
| 前期工程费 | 1,000 | 280 | 1,280 |
| 建筑安装工程费 | 65,000 | 8,300 | 73,300 |
| 基础设施费 | 2,000 | | 2,000 |
| 公共配套设施费 | 1,600 | 900 | 2,500 |
| 开发间接费用 | 600 | | 600 |
| 合计 | 90,200 | 9,480 | 99,680 |
预提未入账成本的会计核算：
1.预提应交未交报批报建费用
借：开发成本－幸福家园－前期工程费－待分摊成本 2,800,000
贷：应付账款 /合同负债 2,800,000
2.预提出包工程成本
借：开发成本－幸福家园－建筑安装工程费－高层住宅 70,000,000
开发成本－幸福家园－建筑安装工程费－多层住宅 8,000,000
开发成本－幸福家园－建筑安装工程费－商铺 5,000,000
贷：应付账款/合同负债 83,000,000
3.预提未完工公共配套设施成本
借：开发成本－幸福家园－建筑安装工程费－会所 9,000,000
贷：应付账款/合同负债 9,000,000
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