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第三章 信用风险管理
3.1 信用风险识别
2.个人信贷产品分类及风险分析
目前，我国个人信贷产品可基本划分为个人住房按揭贷款和其他个人零售贷款两大类。
（1）个人住房按揭贷款的风险分析
①经销商风险。主要包括：
经销商不具备销售资格或违反法律规定，导致销售行为、销售合同无效。例如，房地产商尚未获得销售许可证便销售房屋。
经销商在商品合同下出现违约，导致购买人（借款人）违约。例如，经销商不能按合同规定的时间交付或质量出现问题，与借款人发生纠纷，直接影响借款人的还款意愿（项目烂尾/无法完工往往使商业银行抵押权益落空）。
经销商在进行高度负债经营时，存在卷款外逃的风险。
②“假按揭”风险。主要表现形式有：
开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与商业银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取商业银行按揭贷款。
以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用的贷款。
以个人住房贷款方式参与不具真实、合法交易基础的商业银行债权置换或企业重组。
信贷人员与企业串谋，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。
所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明。
开发商与购房人串通，规避不允许零首付的政策限制，例如，将实际售房价提高一定比例，再将此虚假售价写入售房合同中，然后购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依商业银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种“假按揭”的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而商业银行要向购房人提供售房总价100%的借款。
③由于房产价值下跌而导致超额押值不足的风险。房地产行业发展周期以及政府宏观调控政策对房地产市场价格的影响，可能会导致按揭贷款的借款人所购房产的价值波动；如果借款人所购房产的价值下跌，就可能会产生超额押值不足的风险。
④借款人的经济状况变动风险。住房按揭贷款有不同的期限，期限越长，借款人经济状况变化的可能性就越大。如果由于工作岗位、身体状况等因素导致借款人经济状况出现不利变化而无法按期偿还按揭贷款，而借款人是以其住房作为抵押的，则商业银行的抵押权益在现行法律框架下难以实现，该笔贷款就可能会成为不良贷款。
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