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一、建设用地的特性 —非自然生态利用特性—区位利用特性—逆转的相对困难性
二、建设用地的环境
（一）自然环境－－地貌、地质、水文、气候
1.地貌-地形（不小于0.3%）（2）地势（3）地貌现象
2.地质条件—工程地质、水文地质、地震。其中地基承载力KPa、地下水、地震对城市规划和建设影响较大。
（地下水分：上层滞水、潜水、承压水）（设防烈度九度以上地区不宜作城市用地，更不能用来建设新的城市）。
3.水文条件 洪水位以上0.5～1m的地段，才可选作城市用地。防洪标准（20年、50年、100年一遇）。
4.气候条件 风向、气温、日照－－-侧气温高度1.5米；人体舒适度18-20℃
（二）经济环境条件 一般要求—城市规划/交通运输/基础设施3条件。
三、建设用地的分类 建设用地分为：8大类46个二级类。
第二节 建设用地的取得、转让与丧失
一、建设用地的取得
（一）取得的基本方式 －－-1.出让 2.划拨
1.出让 （1）通过竞争－－：投标、竞拍、挂牌。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让；上述规定以外用途的土地的供地计划分布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
（2）通过协议－－-协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
2.划拨 因企业改制、土地使用权转让、改变土地用途的划拨土地实行有偿使用。
（二）取得的其他方式－－-1、租赁 2、转让
1.租赁
（1）租赁与出让异同。 区别：a、使用费不同－－租金，出让金；b、期限不同－－-租赁的期限低于出让且相对灵活。
（2）租赁的地位—出让方式的补充
（3）租赁的适用范围—土地转让、场地出租、企业改制、改变土地用途后依法使用的
对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
（4）国有土地租赁的方式－－可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
（5）国有土地租赁的分类－－短期租赁和长期租赁 短期租赁年限一般不超过5年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
2.转让－－-主要方式：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股。
二、取得建设用地的相关费用和相关工作
（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作
1.征地补偿费用
（1）土地补偿费。对农村集体经济组织补偿，用于再生产投资，不得付给农民个人。征用耕地的补偿费：被征前三年平均年产值的6～10倍。
（2）青苗补偿费。只补一季，无青苗者则无该项补偿。付给本人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。
（3）地上附着物补偿费。是个人的给个人；拆什么，补什么；拆多少，补多少。
（4）安置补助费。给被征地单位和安置劳动力的单位，不得挪用或私分。前三年平均年产值的4～6倍，最高不超过15 、30倍。
（5）新菜地开发建设基金。交给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。（连续3年以上的商品菜地和精养鱼塘）
一年一茬或因调整茬口种植蔬菜的，征用尚未开发规划菜地，蔬菜产销放开后，能够满足供应，不需要开发新菜地城市，不收取新菜地开发基金。
①百万以上一亩7000～10000元。②在50万以上，不足百万5000～7000元。③不足50万3000～5000元。
（6）耕地占用税。缴国家财政。①县人均1亩以下每平米10～50元；②1～2亩8～40③2～3亩6～30元；④3亩以上5～25元；
⑤经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，不得超过上述规定税额的50%。⑥基本农田当地适用税额的基础上提高50%（新）。
减免规定：①农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独，老根据地、少数民族聚居和边远贫困山区生活困难农村居民，用地标准内新建住宅减征或者免征。
②部队军事设施用地/学校、幼儿园、养老院、医院用地，免征。
③铁路、公路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，按每平方米2元的税额征收耕地占用税，减征或者免征。
（7）土地管理费。前四项费用之和的2%～4%；如果是征地包干，再加上粮食价差、副补、不可预见费，二者之和基础上提取2%～4%。
2.征地补偿 安置相关工作 －－－－-安置途径，被征地农民将采取“农业生产、重新择业、入股分红、异地移民”四种安置途径。
（二）拆迁安置工作及补偿费用 1.拆迁补偿：①货币补偿。②产权调换。 2.搬迁、安置补助费：提前搬家的奖励费、临时安置补助费、停产停业综合补助费。
（三）出让金、转让金－－－－出让金标准-参考城市基准地价并结合其他因素制定。
对于工业用地，《标准》规定：1.必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，出让底价和成交价格不得低于所在的的土地等别；517页
2.必须使用土地利用总体规划范围内国有建设用地；
3.建设用地以外的，自行开发完成的，不低于所在地土地等别对应最低价标准的60%；
4.未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人的沙地、裸土地、裸岩石砾地的，不低于所在地土地等别对应最低价标准的30%；
5.低于法定最高出让年期50年或租赁方式出让价格折算到最高出让年期价格，不得低于该标准。
（四）土地有偿使用费：
1.新增建设用地土地有偿使用费征收范围：⑴建设用地范围内的；⑵建设用地范围外单独选址、依法出让等有偿使用的；⑶水利水电移民迁建超出的。
2.征收等别和征收标准 3.分成管理方式：15个等别；中央与地方三七开；地方的归省级国库。
三、建设用地的转让及抵押
（一）转让 1.转让的条件：出让方式—
1、按出让合同约定已付清土地使用权出让金，取得土地使用证 （自己用－－交钱拿证）
2、合同约定进行投资开发，属房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
划拨方式—1、有批准权政府准予，受让方办理出让手续、交出让金；2、不办理出让手续的，转让方将土地收益上缴国家或作其他处理。
2.转让的其他规定：建设用地的转让：①转让书面合同 ②转让后，出让合同的权利、义务随之转移 ③使用年限为剩余年限 ④改变土地用途的：须经原出让方、规划部门同意、签订出让变更协议或重新签出让合同、调整土地出让金。
（二）抵押
1.可以抵押：建设用地的使用权、建筑物、在建建筑物、地上附着物；
2.一并抵押：建设用地使用权与建筑物一并抵押；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，建筑物与地一并抵押；
3.新增建筑物不属于抵押财产的，与土地使用权一并处分，新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿。
四、建设用地的丧失 丧失二种情况—土地灭失和政府收回（分正常收回、闲置土地的收回）
（一）正常收回—公共利益；旧城改造；合同届满未续期或未批准；因单位撤销、拆迁停止划拨；公、铁路机场矿场报废；非经营用地改为经营用地
（二）闲置土地的收回
1.闲置土地的认定 ⑴满1年未动工；⑵开发面积不足1/3或总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
3.闲置土地的处置 －－-（1） 土地闲置满2年，依法收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的采取：改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等及时处置，充分利用；
（2） 土地闲置满1年不满2年，按出让、划拨土地价款的20%征收土地闲置费。闲置的房地产用地征缴增值地价。
（3） 因不可抗力、政府行为、开发必需的前期工作造成延迟的除外。
第三节 建设用地管理的相关规定
一、 城乡规划－－对房屋建筑和建设用地的限制
1.对建设项目立项要求－－-需要批准或核准建设项目+划拨土地—-申请核发《选址意见书》
2.对建设项目申请用地要求—划拨－－-申请核发《建设用地规划许可证》：
出让－－-“规划条件”作为出让合同组成部分+批准、核准、备案文件；－－领取《建设用地规划许可证》
3.对基础设施和公共服务设施用地的规定－－-禁止擅自改变用途；
4.对建设工程规划许可的规定－－-申请办理《建设工程规划许可证》，建设单位编制《修建性详细规划》，由市、县规划主管部门或确定镇政府核发~~~~
5.对乡镇企业、乡村公共设施建设用地的规定－－-先向乡镇政府申请，乡镇政府报市、县规划部门－－核发《乡村建设规划许可证》；确需占用农用地的，先审批，再核发《乡村建设规划许可证》；
6.临时建设用地－－-批准；到期之前自行拆除。
二、物权法－－－－对建设用地使用权的规定
1.对建设用地使用权规定：对土地——使用、占有、收益；有权并享有建造地上物；使用权——转让、互换、出资、赠与、抵押。
2.对建设用地使用权设立规定：采取出让、划拨分地表、地上、地下分别设立；经营性用地及两个以上用地采用公开竞价的方式取得《建设用地使用权证书》。
3.对建设用地使用权变更的规定： （1）改变土地用途的：依法经过批准；
（2）转让、互换、出资、赠与、抵押－－变更登记，地上建筑物、附着物一并处分；
（3）因公共利益提前收回土地的：地上不动产给予补偿；退还相应出让金。
4.对建设用地使用权其他事项的规定：住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。其他重新办理手续；地上物有约定，按约定。无约定的，按法律；使用权消灭的，办理注销登记，收回证书。
三、土地利用总体规划－－对建设用地的限制
（一）土地利用总体规划的法律效力－－必须严格按照总体规划确定用途使用土地；
（三）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定
1.必须依法申请使用•；•；范围内的国有建设用地；
2.能源、交通、水利、矿山、军事设施确需范围外的，涉及农用地的，（1）可行性论证时，由土地部门出具建设项目用地预审报告；（2）土地部门拟定（农用地转用方案、补充耕地方案；征用土地方案、供地方案），经市县政府审核同意逐级上报批准；（3）批准后市县政府组织实施，颁发建设用地批准书，土地部门—有偿合同或划拨决定书；（4）申请土地登记
3、确需范围外，涉及农民集体未利用地的，只报批征用土地方案、供地方案
4、占用国有未利用地，省、自治区规定；国家重点建设项目、军事设施，跨省项目，国务院批准
16年前
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二、建设用地的环境
（一）自然环境－－地貌、地质、水文、气候
1.地貌-地形（不小于0.3%）（2）地势（3）地貌现象
2.地质条件—工程地质、水文地质、地震。其中地基承载力KPa、地下水、地震对城市规划和建设影响较大。
（地下水分：上层滞水、潜水、承压水）（设防烈度九度以上地区不宜作城市用地，更不能用来建设新的城市）。
3.水文条件 洪水位以上0.5～1m的地段，才可选作城市用地。防洪标准（20年、50年、100年一遇）。
4.气候条件 风向、气温、日照－－-侧气温高度1.5米；人体舒适度18-20℃
（二）经济环境条件 一般要求—城市规划/交通运输/基础设施3条件。
三、建设用地的分类 建设用地分为：8大类46个二级类。
第二节 建设用地的取得、转让与丧失
一、建设用地的取得
（一）取得的基本方式 －－-1.出让 2.划拨
1.出让 （1）通过竞争－－：投标、竞拍、挂牌。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让；上述规定以外用途的土地的供地计划分布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
（2）通过协议－－-协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。
2.划拨 因企业改制、土地使用权转让、改变土地用途的划拨土地实行有偿使用。
（二）取得的其他方式－－-1、租赁 2、转让
1.租赁
（1）租赁与出让异同。 区别：a、使用费不同－－租金，出让金；b、期限不同－－-租赁的期限低于出让且相对灵活。
（2）租赁的地位—出让方式的补充
（3）租赁的适用范围—土地转让、场地出租、企业改制、改变土地用途后依法使用的
对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
（4）国有土地租赁的方式－－可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。
（5）国有土地租赁的分类－－短期租赁和长期租赁 短期租赁年限一般不超过5年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
2.转让－－-主要方式：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股。
二、取得建设用地的相关费用和相关工作
（一）征地补偿费用及征地补偿安置相关工作
1.征地补偿费用
（1）土地补偿费。对农村集体经济组织补偿，用于再生产投资，不得付给农民个人。征用耕地的补偿费：被征前三年平均年产值的6～10倍。
（2）青苗补偿费。只补一季，无青苗者则无该项补偿。付给本人，属于集体种植的青苗补偿费可纳入当年集体收益。
（3）地上附着物补偿费。是个人的给个人；拆什么，补什么；拆多少，补多少。
（4）安置补助费。给被征地单位和安置劳动力的单位，不得挪用或私分。前三年平均年产值的4～6倍，最高不超过15 、30倍。
（5）新菜地开发建设基金。交给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。（连续3年以上的商品菜地和精养鱼塘）
一年一茬或因调整茬口种植蔬菜的，征用尚未开发规划菜地，蔬菜产销放开后，能够满足供应，不需要开发新菜地城市，不收取新菜地开发基金。
①百万以上一亩7000～10000元。②在50万以上，不足百万5000～7000元。③不足50万3000～5000元。
（6）耕地占用税。缴国家财政。①县人均1亩以下每平米10～50元；②1～2亩8～40③2～3亩6～30元；④3亩以上5～25元；
⑤经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，不得超过上述规定税额的50%。⑥基本农田当地适用税额的基础上提高50%（新）。
减免规定：①农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独，老根据地、少数民族聚居和边远贫困山区生活困难农村居民，用地标准内新建住宅减征或者免征。
②部队军事设施用地/学校、幼儿园、养老院、医院用地，免征。
③铁路、公路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，按每平方米2元的税额征收耕地占用税，减征或者免征。
（7）土地管理费。前四项费用之和的2%～4%；如果是征地包干，再加上粮食价差、副补、不可预见费，二者之和基础上提取2%～4%。
2.征地补偿 安置相关工作 －－－－-安置途径，被征地农民将采取“农业生产、重新择业、入股分红、异地移民”四种安置途径。
（二）拆迁安置工作及补偿费用 1.拆迁补偿：①货币补偿。②产权调换。 2.搬迁、安置补助费：提前搬家的奖励费、临时安置补助费、停产停业综合补助费。
（三）出让金、转让金－－－－出让金标准-参考城市基准地价并结合其他因素制定。
对于工业用地，《标准》规定：1.必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，出让底价和成交价格不得低于所在的的土地等别；517页
2.必须使用土地利用总体规划范围内国有建设用地；
3.建设用地以外的，自行开发完成的，不低于所在地土地等别对应最低价标准的60%；
4.未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人的沙地、裸土地、裸岩石砾地的，不低于所在地土地等别对应最低价标准的30%；
5.低于法定最高出让年期50年或租赁方式出让价格折算到最高出让年期价格，不得低于该标准。
（四）土地有偿使用费：
1.新增建设用地土地有偿使用费征收范围：⑴建设用地范围内的；⑵建设用地范围外单独选址、依法出让等有偿使用的；⑶水利水电移民迁建超出的。
2.征收等别和征收标准 3.分成管理方式：15个等别；中央与地方三七开；地方的归省级国库。
三、建设用地的转让及抵押
（一）转让 1.转让的条件：出让方式—
1、按出让合同约定已付清土地使用权出让金，取得土地使用证 （自己用－－交钱拿证）
2、合同约定进行投资开发，属房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
划拨方式—1、有批准权政府准予，受让方办理出让手续、交出让金；2、不办理出让手续的，转让方将土地收益上缴国家或作其他处理。
2.转让的其他规定：建设用地的转让：①转让书面合同 ②转让后，出让合同的权利、义务随之转移 ③使用年限为剩余年限 ④改变土地用途的：须经原出让方、规划部门同意、签订出让变更协议或重新签出让合同、调整土地出让金。
（二）抵押
1.可以抵押：建设用地的使用权、建筑物、在建建筑物、地上附着物；
2.一并抵押：建设用地使用权与建筑物一并抵押；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，建筑物与地一并抵押；
3.新增建筑物不属于抵押财产的，与土地使用权一并处分，新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿。
四、建设用地的丧失 丧失二种情况—土地灭失和政府收回（分正常收回、闲置土地的收回）
（一）正常收回—公共利益；旧城改造；合同届满未续期或未批准；因单位撤销、拆迁停止划拨；公、铁路机场矿场报废；非经营用地改为经营用地
（二）闲置土地的收回
1.闲置土地的认定 ⑴满1年未动工；⑵开发面积不足1/3或总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
3.闲置土地的处置 －－-（1） 土地闲置满2年，依法收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的采取：改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等及时处置，充分利用；
（2） 土地闲置满1年不满2年，按出让、划拨土地价款的20%征收土地闲置费。闲置的房地产用地征缴增值地价。
（3） 因不可抗力、政府行为、开发必需的前期工作造成延迟的除外。
第三节 建设用地管理的相关规定
一、 城乡规划－－对房屋建筑和建设用地的限制
1.对建设项目立项要求－－-需要批准或核准建设项目+划拨土地—-申请核发《选址意见书》
2.对建设项目申请用地要求—划拨－－-申请核发《建设用地规划许可证》：
出让－－-“规划条件”作为出让合同组成部分+批准、核准、备案文件；－－领取《建设用地规划许可证》
3.对基础设施和公共服务设施用地的规定－－-禁止擅自改变用途；
4.对建设工程规划许可的规定－－-申请办理《建设工程规划许可证》，建设单位编制《修建性详细规划》，由市、县规划主管部门或确定镇政府核发~~~~
5.对乡镇企业、乡村公共设施建设用地的规定－－-先向乡镇政府申请，乡镇政府报市、县规划部门－－核发《乡村建设规划许可证》；确需占用农用地的，先审批，再核发《乡村建设规划许可证》；
6.临时建设用地－－-批准；到期之前自行拆除。
二、物权法－－－－对建设用地使用权的规定
1.对建设用地使用权规定：对土地——使用、占有、收益；有权并享有建造地上物；使用权——转让、互换、出资、赠与、抵押。
2.对建设用地使用权设立规定：采取出让、划拨分地表、地上、地下分别设立；经营性用地及两个以上用地采用公开竞价的方式取得《建设用地使用权证书》。
3.对建设用地使用权变更的规定： （1）改变土地用途的：依法经过批准；
（2）转让、互换、出资、赠与、抵押－－变更登记，地上建筑物、附着物一并处分；
（3）因公共利益提前收回土地的：地上不动产给予补偿；退还相应出让金。
4.对建设用地使用权其他事项的规定：住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。其他重新办理手续；地上物有约定，按约定。无约定的，按法律；使用权消灭的，办理注销登记，收回证书。
三、土地利用总体规划－－对建设用地的限制
（一）土地利用总体规划的法律效力－－必须严格按照总体规划确定用途使用土地；
（三）土地利用总体规划对具体建设项目建设用地的规定
1.必须依法申请使用•；•；范围内的国有建设用地；
2.能源、交通、水利、矿山、军事设施确需范围外的，涉及农用地的，（1）可行性论证时，由土地部门出具建设项目用地预审报告；（2）土地部门拟定（农用地转用方案、补充耕地方案；征用土地方案、供地方案），经市县政府审核同意逐级上报批准；（3）批准后市县政府组织实施，颁发建设用地批准书，土地部门—有偿合同或划拨决定书；（4）申请土地登记
3、确需范围外，涉及农民集体未利用地的，只报批征用土地方案、供地方案
4、占用国有未利用地，省、自治区规定；国家重点建设项目、军事设施，跨省项目，国务院批准
16年前
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