第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的有关规定进行处理。
计量模式
核算原则
会计处理
成本模式计量
1.设置“投资性房地产”账户，按固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定进行后续计量
借：投资性房地产
贷：银行存款等
2.按期（月）计提折旧或摊销，记入“其他业务成本”科目。（核算原则比照固定资产或无形资产）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.租金收入一般记入“其他业务收入”科目
注：对于投资性房地产相关业务属于其主营业务的企业，通过“主营业务收入（成本）”科目核算
借：银行存款等
贷：其他/主营业务收入
4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
5.计算应交营业税
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
例：甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房地产采用成本模式进行后续计量。2011年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残值、折旧方法、折旧年限均未发生变化。该投资性房地产2010年～2012年的会计处理如下：
【正确答案】
①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；
②2010年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（万元）；
③2010年的会计分录如下：
A.收取租金时：
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 37.5
贷：投资性房地产累计折旧 37.5
④2011年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40＝75（万元）；
⑤2011年的会计分录如下：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
借：其他业务成本 75
贷：投资性房地产累计折旧 75
⑥2011年末的折余价值为2 907.5万元（3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计备考录如下：
借：资产减值损失 577.5
贷：投资性房地产减值准备 577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元），分录如下：
借：其他业务成本 60
贷：投资性房地产累计折旧 60
⑧2012年收取租金时：
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
相关会计处理：
1.公允价值上升
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2.公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
3.取得租金收入
借：银行存款
4.计算应交的营业税
两种模式下处理的区别：
项目
成本模式
公允价值模式
初始确认
记入“投资性房地产”
记入“投资性房地产—成本”
折旧或摊销
与固定资产或无形资产相同
不计提折旧或摊销
减值
按减值准则计提减值
不计提减值
公允价值变动
不确认
确认，记入“投资性房地产—公允价值变动”
转换
符合条件可转为公允价值模式
不可转为成本模式
例：丙公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该房产的公允价值是3 000万元，债务解除手续于2006年10月1日办妥，假定无其他税费。丙公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2006年末的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值为3 120万元。对此丙公司应作如下会计处理：
①该投资性房地产的入账成本＝3 000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产——成本 3 000
营业外支出 700
贷：应收账款 3 700
③2006年末取得租金时：
借：银行存款 30（120/12×3）
贷：其他业务收入 30
④2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
⑤2007年末取得租金时：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 120
⑥2007年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益 80
贷：投资性房地产——公允价值变动 80
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转换为公允价值模式的，作为会计政策变更作追溯调整处理，将变更日公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转换为成本模式。
注：在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，其公允价值不能持续可靠取得的，则应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
相关会计处理，不考虑所得税：
借：投资性房地产—成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（原账面余额）
利润分配—未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
10年前
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第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的有关规定进行处理。
计量模式
核算原则
会计处理
成本模式计量
1.设置“投资性房地产”账户，按固定资产（建筑物）或无形资产（土地使用权）的有关规定进行后续计量
借：投资性房地产
贷：银行存款等
2.按期（月）计提折旧或摊销，记入“其他业务成本”科目。（核算原则比照固定资产或无形资产）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
3.租金收入一般记入“其他业务收入”科目
注：对于投资性房地产相关业务属于其主营业务的企业，通过“主营业务收入（成本）”科目核算
借：银行存款等
贷：其他/主营业务收入
4.存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
5.计算应交营业税
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
例：甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房地产采用成本模式进行后续计量。2011年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残值、折旧方法、折旧年限均未发生变化。该投资性房地产2010年～2012年的会计处理如下：
【正确答案】
①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；
②2010年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（万元）；
③2010年的会计分录如下：
A.收取租金时：
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 37.5
贷：投资性房地产累计折旧 37.5
④2011年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40＝75（万元）；
⑤2011年的会计分录如下：
A.收取租金时：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 75
贷：投资性房地产累计折旧 75
⑥2011年末的折余价值为2 907.5万元（3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计备考录如下：
借：资产减值损失 577.5
贷：投资性房地产减值准备 577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元），分录如下：
借：其他业务成本 60
贷：投资性房地产累计折旧 60
⑧2012年收取租金时：
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
相关会计处理：
1.公允价值上升
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2.公允价值下降
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动
3.取得租金收入
借：银行存款
贷：其他/主营业务收入
4.计算应交的营业税
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
两种模式下处理的区别：
项目
成本模式
公允价值模式
初始确认
记入“投资性房地产”
记入“投资性房地产—成本”
折旧或摊销
与固定资产或无形资产相同
不计提折旧或摊销
减值
按减值准则计提减值
不计提减值
公允价值变动
不确认
确认，记入“投资性房地产—公允价值变动”
转换
符合条件可转为公允价值模式
不可转为成本模式
例：丙公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该房产的公允价值是3 000万元，债务解除手续于2006年10月1日办妥，假定无其他税费。丙公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2006年末的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值为3 120万元。对此丙公司应作如下会计处理：
【正确答案】
①该投资性房地产的入账成本＝3 000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产——成本 3 000
营业外支出 700
贷：应收账款 3 700
③2006年末取得租金时：
借：银行存款 30（120/12×3）
贷：其他业务收入 30
④2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动 200
贷：公允价值变动损益 200
⑤2007年末取得租金时：
借：银行存款 120
贷：其他业务收入 120
⑥2007年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益 80
贷：投资性房地产——公允价值变动 80
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转换为公允价值模式的，作为会计政策变更作追溯调整处理，将变更日公允价值与原账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转换为成本模式。
注：在极少数情况下，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，其公允价值不能持续可靠取得的，则应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
相关会计处理，不考虑所得税：
借：投资性房地产—成本（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）（已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（原账面余额）
利润分配—未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
10年前
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