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鲁梦媛

第四章投资性房地产
一、投资性房地产范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
注意事项
1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以经营租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产。
2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。
3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
二、不属于投资性房地产范围
1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。
2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的初始计量
1、外购投资

采用成本模式进行后续计量

采用公允价值模式进行后续计量

借：投资性房地产
　　贷：银行存款

借：投资性房地产——成本
　　贷：银行存款

2、自行建造的投资性房地产

采用成本模式进行后续计量

采用公允价值模式进行后续计量

借：投资性房地产【实际成本】
　　贷：在建工程【一般企业】
　　　　开发成本【房地产企业】

借：投资性房地产——成本【实际成本】
　　贷：在建工程【一般企业】
　　　　开发成本【房地产企业】

四、与投资性房地产有关的后续支出
1、资本化后续支出

采用成本模式进行后续计量	采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。	企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。
（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建　　投资性房地产累计折旧　　贷：投资性房地产	（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建　　贷：投资性房地产——成本　　——公允价值变动
（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等	（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等
（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产　　贷：投资性房地产——在建	（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产——成本　　贷：投资性房地产——在建

2、费用化的后续支出

采用成本模式进行后续计量

采用公允价值模式进行后续计量

借：其他业务成本
　　贷：银行存款

五、投资性房地产的后续计量
1、投资性房地产的后续计量：
1）成本模式
2）公允价值模式

（一）成本模式计量	（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产
1.相关规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—固定资产》和《企业会计准则第6 号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》的规定进行处理。	1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。
2.会计处理（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　投资性房地产累计摊销	2.会计处理投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动　　贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（2）取得的租金收入借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费——应交营业税	（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费——应交营业税
（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失　　贷：投资性房地产减值准备

14年前

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采用成本模式进行后续计量	采用公允价值模式进行后续计量
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。	企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。
（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建　　投资性房地产累计折旧　　贷：投资性房地产	（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建　　贷：投资性房地产——成本　　——公允价值变动
（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等	（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建　　贷：银行存款等
（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产　　贷：投资性房地产——在建	（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产——成本　　贷：投资性房地产——在建

（一）成本模式计量	（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产
1.相关规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—固定资产》和《企业会计准则第6 号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》的规定进行处理。	1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备,缺一不可。
2.会计处理（1）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　投资性房地产累计摊销	2.会计处理投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动　　贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（2）取得的租金收入借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费——应交营业税	（2）取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费——应交营业税
（3）投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失　　贷：投资性房地产减值准备