工资5000月月光，如何逆袭买到房？——会计思维模型
前段介绍了一些基本的会计原则和思维方式，实话说那些都是雕虫小技。看这篇题目你就知道我要放大招，给你介绍会计的屠龙之术——“一个杠杆，两个公式，三张报表”。这是一套组合拳，财务高手们每天都在玩。你会说，这是高手的看家本领，我一个非财会专业的普通人看你一篇文章就学会了？别着急，耐心看完，保证你也能掌握到精髓。
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有一阵子，常有名校毕业生因买不起房而撤离北上广的消息。我为他们感到惋惜，若他们也能看到我这篇文章，就不会那么悲观了。
一个杠杆：
负债
两个公式：
资产 = 负债 + 所有者权益（净资产）(下文简称为“公式一”）
收入 － 费用 = 利润（下文简称为“公式二”）
三张报表：
资产负债表、利润表、现金流量表
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为了在短篇幅内把精华说清楚，我给你讲一个故事。
小张二线城市大学毕业，现月收入5000元。其中，2000元用来租房；1500元是生活费，用于吃穿用及交通等；1500元用来谈女朋友、社交等。这样下来月月光，到现在还是0存款。为了顺利追到女友，小张计划买一套90平米、房价180万的房子，听起来是不是天方夜谭？别着急，小张学会我的组合拳，就能把不可能变成可能。
小张目前可支配的资产为0，资产中负债、自有资产（所有者权益）的贡献都是0。套到"公式一"中就是：0 = 0 + 0；每月收入全部花完，套到“公式二"中就是：5000 － 5000 = 0；现金流入减去现金流出也是0。
这时反映小张财务状况的简易三大报表如下:
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从三大报表看，小张的财务状况差到极点。小张为了买房迎得女友芳心，开始出拳：
第一步：
小张先向父母借54万，借30年，父母坚决不要利息。小张作为成年人又不想啃老，就向父母约定每月还本金1500元。他用这笔钱付房子首付（按30%算）；
第二步:
再向银行按揭贷款126万，分30年还，每月本息大约还6700元。
这时公式一就变成了:180 = 180 + 0
代表小张自有资产的所有者权益仍为0，好像没什么变化嘛。但实际上小张的资产负债表得到了优化，已由原来的0资产变成拥有180万房产的城市中产。小张用54万首付，撬动了银行126万贷款，进而又撬动了180万的房子，层层放大，这里的负债就是杠杆。
房子是到手了，可月供怎么办？每月就挣5000元不买房时就月光了，现在每月还要还8200元（还父母1500，还银行6700），现金流入5000，而现金流出需要5000+8200=13200，现金流量表的现金流为负8200元。
父母的钱还好说，银行的贷款还不上可不行，这样下去难以为继。得想想办法。
先住进新房，房租2500元可以省了，节约点花把生活费降到1000元，女朋友很大度也非常支持小张买房，那就把哄女友的社交费用降到500元。小张的利润表由月月0利润，控制到每月盈利3500元（5000-1500）。
但现金流出仍要1500+8200=9700，现金流量表还是为负。
还是撑不下去。
小张女友看小张诚心在一起，说买房子就买房，很感动，愿意帮着小张每月还3000房贷（为了简化，这部分直接从房贷中减去）；小张因要还房贷而加倍努力工作，单位看他表现优异给涨了2000元工资。这时小张的每月现金流入7000，大于流出的6700（9700-3000）。
小张还房贷问题解决了，每月还能节余300元。
一句话总结，小张和女友只用每月确保有8200元的现金来还贷款，就能换回一套180万的房子。
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小张情况比较极端。每个人情况不同，首付多少、房产面积、房价高低、工资收入、日常花销、房贷方式、贷款金额、父母出资要不要还、另一伴的支持力度……这些都不一样。但原理都是一样的，先用贷款做杠杆放大资产，然后保证你的现金流能持续偿还贷款。
此外，房子还有出租、抵押、投资等属性，这在故事中都没提，如果小张把房子隔开一间出租，那他的现金流会进一步优化。或把房产抵押、典当，则还能再次放大资产、优化现金流。
所以说，方法有很多。
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月光族小张逆袭买房所打的这套组合拳，有以下几条秘诀：
（1）敢于用负债这个杠杆来放大资产，不能为不欠债的旧观念束缚；
（2）务必保证现金流能偿还贷款利息，这是上一条能顺利操作的前提；
（3）保证收入＞费用，也就是得有利润。努力让收入的增长大于费用的增长，费用要能做到不增反降更好。用来还款的是现金，所以你收入中要是有股票、期权等非现金收入，就得小心，期权可能让你在未来暴富，但远水解不了近渴，它不能用来还贷，当下现金流若断了，可能下个月房子就要被银行收走。所以当你老板给你许诺期权时，得掂量好；
（4）现金流量比利润更重要。很多企业一直在盈利，但却突然陷入困境无法正常经营，资金链断裂是最常见的原因。
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名校毕业又在北京打拼多年的师兄师姐，他们所在城市的房价可能更高，但他们的资源、可运用的操作手法只会比小张多，小张都能买得起，他们更不应该有问题。
其实，很多公司也在用这个套路，先通过负债做大资产“美化”报表，然后快速上市，通过资本市场再一次放大股东财富；绝顶高手，还会通过企业架构设计，耍杠杆如同孙悟空轮金箍棒，上下翻飞、以小博大、隔离风险……
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4年前
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