征地环节财税处理原来这么简单，真是太好懂了！
征地环节财税处理原来这么简单，正保会计网校-开放课堂 教你好方法。
1、增值税
房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。
向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。
拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。
2、土地使用税
房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。
凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。
年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。
开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。
3、印花税
房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。
4、契税（税率3-5%）
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
因此应以取得该土地使用权支付全部经济利益为契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。
5、几种特殊情形
（1）合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取部分自建住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。
(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由政府按约定价格回购，其发生建设支出。回迁安置房建造支出属房地产企业为承受国有土地使用权支付的经济利益，应征契税。
（3）融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从金融租赁公司租回行为。融资性售后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。
对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业务中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税；房地产企业回购前述房地产的，免征契税。
6、土地增值税
以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
7、个人所得税
对被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用发票范围，不需开票
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1、增值税
房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。
向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。
拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。
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房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。
凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。
年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。
开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。
3、印花税
房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。
4、契税（税率3-5%）
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
因此应以取得该土地使用权支付全部经济利益为契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。
5、几种特殊情形
（1）合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取部分自建住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。
(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由政府按约定价格回购，其发生建设支出。回迁安置房建造支出属房地产企业为承受国有土地使用权支付的经济利益，应征契税。
（3）融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从金融租赁公司租回行为。融资性售后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。
对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业务中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税；房地产企业回购前述房地产的，免征契税。
6、土地增值税
以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
7、个人所得税
对被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用发票范围，不需开票
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