有谁知道，帮忙解答一下，先谢谢！
我们是国有企业，下设房地产公司，物业公司等各个子公司，因为是国有企业，所以土地是划拨的。目前为了解决职工停车难的问题准备在该划拨的土地下面建三层地下停车场，建好后由子公司物业公司管理，在满足职工使用条件下，也对外开放停车服务。
麻烦问一下，
1.该停车场的建设必须是有开发资质的房地产企业建设吗？
2.土地的性质需要变吗？划拨变为出让？
3. 建好后资产归谁？总公司？开发公司？
4.物业公司收的停车收入按物业管理服务交6%的增值税？还是按不动产租赁交9%的增值税？
5.土地使用税不交？还是按50%交？