在二手房转让业务中，住宅转让有许多减免税政策，但对非住宅的房产转让，应征收的税种较多，现就二手房(非住宅)转让时存在的问题，分析如下：

1、 土地增值税清算业务，由于价税分离计算错误，造成转让收入不准确，相关税费计算错误。按照《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题》(财税[2016]43号)第三条“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”。

2. 增值税计算业务，按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条第一款规定:“小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额”的文件规定执行。

二手房转让相关税款的计算

【案例】

2018年10月，某市李某转让商铺一套，销售价格为40万元，该商铺系李某2012年10月购买，发票显示购买价格为20万元，对应的契税完税证显示契税6000元。则此次李某转让商铺应缴纳增值税和土地增值税应为多少?

(一)应缴纳的增值税

应缴纳的增值税=(销售价-购置原价)÷1.05×5%=(400000-200000)÷1.05×5%=9523.81(元)

(二)应缴纳的土地增值税

1. 根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题》(财税[2016]43号)第三条“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”、第六条“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税”。

价税分离=400000÷1.05=380952.38(元)

2. 可扣除房产原值。根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条:“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数”。

可扣除房产原值=200000×(1+6×5%)=260000(元)

3. 与转让房地产有关的税金=应缴纳的增值税的城建税+教育费附加+地方教育费附加+原购买时缴纳的契税+印花税(2019年1月1日之后发生的该类业务，按财税[2019]13号文件享受优惠政策)=9523.81×7%+9523.81×3%+9523.81×2%+190.48+6000=7333.33元

4. 扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=260000+7333.33=267333.33(元)

5. 增值额=收入额-扣除项目金额=380952.38-267333.33=113619.05(元)

6. 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=113619.05÷267333.33×100%=42.5%(适用税率30%)

7. 应缴纳的土地增值税=113619.05×30%=34085.7(元)

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