门店租赁管理另外一个难点在于收付模型的复杂性，商场/运动城专柜一般是联营收款模式，根据协议与商场结算，以租金及相关费用冲抵收入。而专卖店一般采用租金付款模式，根据租赁合同约定进行付款。从支付的时间点来看，有预付、后付，固定/提成孰高的模式下可能先预付固定租金，变动部分再做补付。

如以下情况：

对于现存的租赁合同，集团下属各个子公司有不同的管理现状。部分公司有自己的合同管理系统（9500合同里的6000+合同），收集了合同甲乙方、合同文本和审批信息；其余有的通过Excel台账记录，或只有线下纸质合同管理，都存在数据完整性和准确性的问题。

作为港股上市公司，该零售集团需在2019年1月1日起执行新租赁会计准则，并在2019年3月31日前披露2018年年报。考虑到新准则对核算人员工作量的大幅提升，集团急需在年报披露之前完成租赁核算的系统化。而更为重要的目标是在后续租赁经营管理过程当中，实现从租赁合同管理到财务入账、租金支付、分析及披露的闭环管理，包括结合中国支付的实际情况，实现各种特殊情况下（多付少付/提前延后等）的支付规范管理。

从租赁业务的全业务流程角度，新的租赁管理系统需在适应新租赁准则的基础上，做到对门店信息、合同管理、租金支付、财务核算、列报披露、经营分析的全流程管控，提高集团对租赁事项、租金支付、资产使用情况的全方位的管理能力。

该零售集团自2018年四季度开始评估IFRS 16租赁新准则的各项影响并积极筹划应对方案， 经过几轮反复沟通达一致，以2019年3月31日 成功适用新准则为第一阶段目标，设定该项目的时间表和推进步骤。

根据复杂度不同，多数项目的实施周期一般在2-4个月。在本文案例中，项目分两阶段进行，第一阶段从2019年1月开始，2.5个月完成年报出具，3个月实现系统上线。第二阶段主要是租金支付部分，由于涉及周边系统定制化开发和联调测试，安排2个月完成上线交付。

在解决方案的评估和选择上，由于有9500+个在执行合同，该零售集团用户首先排除了手工处理，而是选择信息系统解决方案。最后经市场调查-供应商方案沟通-POC演示等多轮反复确认后，该零售集团用户选择了Seepln Leasing专业租赁核算和管理软件。

该项目的组织范围基本覆盖集团以下所有分子公司和分支机构，以实现从合同-入账-支付-分析的租赁业务的全流程管控为目标，构建包含租赁标的管理、合同审批、财务核算、租金支付在内的多角色用户跨部门协作平台。

机构范围：因为最终需要对接财务凭证至核算系统，所以适用Seepln Leasing的公司覆盖范围首先包括核算系统内所有核算单位。其中个别不在统一的核算系统内核算的，需额外设计接口方案及开发适用的接口。

业务范围：在财务上属于租赁合同，法律上属于租赁但会计上定义为服务性质的合同除外。

用户范围：业务部门填报并审核合同信息及相关报销；财务用户复核财务相关信息并记账。

该零售集团通过Seepln Leasing租赁核算和管理软件实现的重点功能包括：

>>可配置合同模板

通过配置标的类型、租金模型、管理字段等，同时满足了业务、财务、法务等不同部门对租赁合同的管理要求。通过对每一个合同类型配置个性化校验逻辑，以保证数据质量。

>>新增/变更/提前终止流程

在合同新增、变更、终止等场景下，设置不同的审批流程，满足内控要求的同时，也提高了数据质量和可理解性。

>>豁免判断标准及折现率选取

集团统一制定各个分子公司的“是否豁免”判断标准，在每一个合同录入系统时，系统都会自动依据逻辑取值，简化了人工判断。此方法提高了财务的合规性，也便于全司管理和财务报告间的比较。对于折现率的选择，由于该零售集团的经营场所分布主要在上海、香港、台湾三地，因此取三地金融市场的三年（合同租赁期平均是三年）抵押借款利率，作为不同分子公司的折现率。

Seepln Leasing提供20+种复杂租金模型，该零售集团最后主要应用了固定租金模型、变动（扣率）租金模型、固定+提成租金模型、阶梯固定、阶梯提成、保底与提成孰高这6种租金模型。同时在细节上，Seepln Leasing提供对固定租金基数，变动租金的计算动因、基准、计算频率，以及免租期的可配置化，充分适应了该零售集团多样性的租金模型需求。

系统内会计帐套保持与核算系统一致，可同时支持多准则、多会计期间的不同帐套，如分别支持IFRS准则和国内会计准则。

>>核算模型

为了贴合租赁新准则要求，并满足企业对租金精细化管理的需求，折旧、计息全部按天计算。该方法将在月中发生多次合同变更（或终止）的情况下，便于更精确的记录。

>>系统自动分录

通过对合同现金流的强建模，可以通过系统将核算过程高度自动化。不但包括新建合同，还包括租赁延期、增减租金、提前终止、合同差错、租赁范围变化、会计政策变化等复杂场景。Seepln Leasing系统可以出具各种合同状态下的财务凭证，并已经得到该零售集团财务用户与审计师的认同。

>>承租人付款流程

项目的支付方案以租赁合同的支付计划为起点，自动提醒并发起报销流程，实时接收下游系统回送的报销单据状态，并在租赁系统中生成会计凭证。这样能保证全流程的严谨性、完整性，防止多个系统出具会计分录可能导致的混乱。

Seepln Leasing 系统租金支付计划界面示例：

Seepln Leasing提供多种常见ERP系统的成熟同步方案，将符合IFRS 16新准则的凭证数据推送至ERP总账，应付，报销，共享等系统，并回传实际审批/支付状态。

在本案例中，Seepln Leasing主要对接的模块有主数据管理系统、用户登录系统、合同管理系统、核算系统、支付系统、OA和业务系统。主要的接口包括：

主数据：与主数据管理系统同步相关主数据、与人员管理系统同步账号、人员部门信息等；

合同：从合同管理系统同步合同编号、合同主体、合同影印件等基础信息。

动因：从业务系统同步变动租金的业务动因，如销售额、销售量、人流量等。

凭证：与ERP核算系统定时同步财务凭证，可根据不同公司不同月结方式设置同步方案；

支付：自动提醒并发起报销流程，实时接收下游系统回送的报销单据状态和支付结果、差异原因，并在租 赁系统中生成会计凭证。

Seepln Leasing中有一套标准的统计报表，包括但不限于：资产负债表、利润表、科目余额表、费用明细表、资产台账、付款统计表等，协助该零售集团财务用户轻松满足对外披露需求。

>>资产台账与付款统计

在Seepln Leasing的统计报表内，可直观地查看使用权资产台账及付款报告。

>>多准则比对及财税差分析

作为H股上市公司，该零售集团同时采用国际准则和中国准则出具财务报告。由于准则切换时间不同且存在财税差异，该项目中采用了Seepln Leasing的多准则功能方案。

>>中国准则国际准则并轨预测

该项目中用到的Seepln Leasing的财务预测功能，可根据多准则一次性出具全生命周期的预测模型，包括主要的科目及金额、预测走势图。无论用做数据分析还是制定未来预算，都非常可靠。

>>分析、预测与仪表盘

Seepln Leasing提供租赁管理工作台，在本案例中，该零售集团用户登录系统即可概览所管辖区域的租赁概况，包括总合同金额、未来现金流预测、租金分析等。