房地产开发企业土地增值税清算_注会税法-正保会计网校

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房地产开发企业土地增值税清算

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一、清算单位
1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

1132人看过 1年前

全部评论(17)

小颖

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1年前

奋斗赎青春

学习了

1年前

蓝色

一起加油

1年前

DL15***0904

学习

1年前

一星青藤勋章

迎着希望奔跑 论坛版主、原创作者

1年前

djjf

1年前

yx

十、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

1年前

yx

九、清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

1年前

yx

八、土地增值税的核定征收（简易了解）
税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税的五种行为：（总原则：没账或相当于没账）
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定的征收率：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于 5％。

1年前

yx

七、土地增值税清算项目的审核鉴证
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

1年前

yx

六、土地增值税清算应报送的资料
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
1.土地增值税清算表及其附表。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

1年前

yx

五、扣除项目
3.不可扣除的项目
（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

1年前

yx

五、扣除项目
2.可核定扣除项目
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

1年前

yx

五、扣除项目
1.可据实扣除的项目
（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：（不是都可以扣，有限定）
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。
（4）拆迁补偿费的扣除
①房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
②开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售的相关规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
③货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

1年前

yx

四、土地增值税清算应税收入的确认
1.一般情形下销售房地产应税收入的确认。

情形	应税收入
已全额开具商品房销售发票	发票所载金额
未开具发票或未全额开具发票	交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益
房地产开发项目的销售行为跨越“营改增”前后	营改增”前转让房地产取得的收入＋“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入

2.视同销售房地产应税收入的确认。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

1年前

yx

三、土地增值税的清算时间
1.凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起 90 日内，到主管税务机关办理清算手续。

1年前

yx

二、清算条件
1.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：（原则：整体）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（3）直接转让土地使用权的。
2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85％以上，或该比例虽未超过 85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
（4）省税务机关规定的其他情况。

1年前

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