今天，为大家讲解第二个专题的内容： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理相关知识点。

一、何为自行开发？

①在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设

②以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售。

注意：以上这两点是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目政策的适用范围。

二、何时可以选择简易计税，何时应采用一般计税方法？

一般纳税人销售房地产项目老项目，可选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

一般纳税人销售房地产项目新项目，应采用一般计税方法。

三、如何判断是否老项目？

房地产老项目，是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（3）房地产开发企业中的一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4 月30日前的，属于房地产老项目。

四、何时可以采用差额计税？

一般纳税人销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，差额计算增值税销项税额。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

五、允许扣除的土地价款是指什么？

①是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

②包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

注意：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

③取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

六、一般计税方法差额计税时销售额如何计算？

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

房地产项目可供销售建筑面积指可出售的总建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施建筑面积。

七、为何允许差额计税？

因为房地产开发企业从政府手中拿地时，政府开具的是财政票据，不是增值税专用发票，无法抵扣进项税额，如果不允许差额计税，税负会很高，所以出台政策允许房地产开发企业销售自行开发的房地产项目采用一般计税方法时可以差额计税。

八、何时需要预缴税款？

房地产开发企业一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。（注意：适用税率9%，征收率5%）

纳税申报时，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

九、进项税额抵扣有何特殊规定？

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

十、如何计算应缴纳增值税？

为了直观，咱们还是以表格的形式展示一下，大家可以看出，弄清楚前面几个问题之后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税的计算还是比较简单的，一般纳税人选择简易计税时计算公式同小规模纳税人简易计税的计算公式是一样的。

最后，咱们来做一道题目：

（单选题）某房地产企业为增值税一般纳税人，2020年6月1日从政府部门购买一地块开发房地产项目，支付地价款800万元，2021年末项目完工，2021年销售其中的90%，取得含税销售收入2000万元，2021年应纳增值税税额为（　）万元。

A.126.85　　　　　　

B.116.36

C.105.69　　　　　　

D.138.38

【参考答案】C

【答案解析】房地产企业2021年应纳增值税＝（2000－800×90%）÷（1＋9%）×9%＝105.69（万元）。（题目没有提及进项税额，做题时默认无进项税额。）

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