经济法练习
3.不动产善意取得的构成要件
【提示】标识“★”的要件，与动产要件的细节不同。
| 要件 | 规定 | 例外 |
| 要件1 | 依法律行为转让所有权 | 基于形成裁判的法律文书、基于征收决定、基于继承等非法律行为的物权变动 |
| 要件2 | 转让人无处分权 | ①经真权利人追认或取得处分权的无权处分行为； |
| 要件3★ | 受让人善意 | （2022年多选） |
| 要件4 | 以合理的价格转让 | —— |
| 要件5★ | 已办理登记 | —— |
| 要件6★ | 转让人基于真权利人意思合法占有标的物（因各种原因登记人与真权利人分离，无权处分人存在一个不动产所有权人的表征） | 登记人与真权利人为同一人，未分离 |
| 要件7 | 转让标的所有权而订立的买卖合同有效 | 合同无效、被撤销 |
……
2017年7月，因甲公司无力偿还丁银行借款，丁银行诉至人民法院，请求就房屋A实现抵押权并从拍卖价款中优先受偿。……
钱某拍得房屋A……
2017年10月5日，钱某以690万元市价将房屋A转让给孙某。孙某无偿委托李某办理房屋所有权转移登记，工作人员误将房屋登记在李某名下，李某虽发现登记错误，仍保持沉默。
次日，李某向周某表示，愿以200万元的价格将房屋A转让周某。周某不知房屋登记错误，立即与李某签订了买卖合同，并办理登记。孙某得知后，向登记机关申请更正登记，并要求周某返还房屋，周某拒绝返还，……
……
【第七问】周某能否取得房屋A的所有权？并说明理由。
『正确答案』周某不能取得房屋的所有权。根据规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本题中，房屋市场价格是690万元，而周某支付的价款是200万元，非合理价格转让，因此不构成善意取得，周某不能取得所有权。
【特殊1】非法律行为物权变动→法律行为物权变动
【举例】1月1日，李四的父亲病逝，按照其父的遗嘱，李四获得一套住房作为遗产，后李四准备将该房屋对外出售给王五。
【问题1】李四何时取得该房屋的所有权？
【问题2】李四对外转让该房屋需要履行何种程序？
【特殊2】非法律行为物权变动→法律行为物权变动（有权处分+无权处分）
【举例】贾某和李某共有一套房屋，所有权登记在贾某名下；后因二人感情不合。法院判决贾某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，2月1日判决书生效，但是并未办理房屋所有权变更登记。3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。4月1日，贾某就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归贾某所有后，支付了50万元价款，并于4月15日办理了所有权变更登记手续。
【分析】因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。贾某自2月1日起已经丧失该房屋的所有权，李某自2月1日起取得该房屋所有权；张某未经登记，不能取得该房屋的所有权；4月1日贾某将该房屋卖给王某，属于无权处分，但王某有权主张善意取得该房屋所有权。
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