【总结归纳】
　　公允价值模式下投资性房地产的转换
　　

　　【提示】投资性房地产的转换与后续计量模式变更的辨析如图所示：
　　

　　2.房地产企业

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成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】
　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
　　贷：开发产品 【账面余额】　

（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】
　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
　　公允价值变动损益 【借差】
　　贷：开发产品 【账面余额】
　　　　其他综合收益【贷差】

（2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【账面价值】
　　投资性房地产累计折旧
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产 【账面原值】

（2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【公允价值】
　　公允价值变动损益【借差】
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动
　　　　公允价值变动损益【贷差】

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　　【例·计算分析题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2017年6月30日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。假定收到租金时一次性按年确认收入（不考虑按月确认收入），不考虑增值税因素。
　　资料一：2017年6月30日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为当日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年。
　　转换为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧，预计净残值为零；如果采用公允价值模式，2017年6月30日和2017年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。2017年12月31日收到6个月的租金300万元。　

『正确答案』

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成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

①2017年6月30日
   借：投资性房地产 5 500
   　　贷：开发产品　　 5 500

①2017年6月30日
   借：投资性房地产——成本　6 000
   　　贷：开发产品　　　　　　 5 500
   　　　　其他综合收益　　　　　 500

②2017年12月31日
   借：银行存款　300
   　　贷：其他业务收入　300
   借：其他业务成本　55
   　　贷：投资性房地产累计折旧　55（5 500÷50×6/12）

②2017年12月31日
   借：银行存款　300
   　　贷：其他业务收入　300
   借：投资性房地产——公允价值变动　100
   　　贷：公允价值变动损益（6 100－6 000）100

③2017年12月31日报表列报 “投资性房地产”项目金额＝ 5 500－55＝5 445（万元）
   影响“营业利润”项目的金额＝300－55＝245（万元）

③2017年12月31日报表列报 “投资性房地产”项目金额＝6 100（万元）
   影响“营业利润”项目的金额＝300＋100＝400（万元）

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　　资料二：2018年12月31日商铺公允价值为6 500万元，收到本年租金600万元。　　

『正确答案』

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成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

① 2018年12月31日
   借：银行存款　600
   　　贷：其他业务收入　600
   借：其他业务成本　（5 500÷50）110
   　　贷：投资性房地产累计折旧　　　110

① 2018年12月31日
   借：银行存款　600
   　　贷：其他业务收入　600
   借：投资性房地产——公允价值变动　400
   　　贷：公允价值变动损益　（6 500－6 100）400

②2018年12月31日报表列报 “投资性房地产”项目金额 ＝5 500－55－110＝5 335（万元）
   影响“营业利润”项目的金额＝600－110＝490（万元）

② 2018年12月31日报表列报 “投资性房地产”项目金额＝6 500（万元）
   影响“营业利润”项目的金额＝600＋400＝1 000（万元）

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　　资料三：2019年6月30日对外出租的房地产租赁期届满，企业董事会作出书面决议明确表明，将该投资性房地产转换为存货。2019年6月30日转换日该房地产的公允价值为6 400万元。收到半年租金300万元。

『正确答案』

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成本模式下的转换

公允价值模式下的转换

借：银行存款　300
   　　贷：其他业务收入　300
   借：其他业务成本　（5 500÷50/2）55
   　　贷：投资性房地产累计折旧　　　55
   借：开发产品　　　　　　5 280
   　　投资性房地产累计折旧　220（55＋110＋55）
   　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　5 500

借：银行存款　　　300
   　　贷：其他业务收入　　　300
   借：开发产品　　　　6 400
   　　公允价值变动损益　100
   　　贷：投资性房地产——成本　　　6 000
   　　　　　　　　　　——公允价值变动500（100＋400）