为什要先算年度的净收益，再算年金现值；而不是用不动产的总价值—房屋现值？
【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：
（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。 （3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；
（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』
（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）
（2）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限
＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6
＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）
（3）计算不动产总收入：
年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）
（4）计算不动产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：
397800×12%＝47736（元）
②管理费以年租金的3%计算：
397800×3%＝11934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算
1442421×1.5%＝21636.3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：
1442421×3‰＝4327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：
2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）
（5）计算不动产净收益
＝397800—86353.56＝311446.44（元）
（6）计算土地净收益
①房屋年净收益为：
1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）
②土地纯收益
＝不动产的净收益－房屋纯收益
＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）
土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%
＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）为什要先算年度的净收益，再算年金现值；而不是用不动产的总价值—房屋现值？
（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。 （3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；
（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』
（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）
（2）计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以
年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限
＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6
＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）
（3）计算不动产总收入：
年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）
（4）计算不动产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：
397800×12%＝47736（元）
②管理费以年租金的3%计算：
397800×3%＝11934（元）
③修缮费以房屋现值的1.5%计算
1442421×1.5%＝21636.3（元）
④保险费以房屋现值的3‰计算：
1442421×3‰＝4327.26（元）
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：
2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）
（5）计算不动产净收益
＝397800—86353.56＝311446.44（元）
（6）计算土地净收益
①房屋年净收益为：
1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）
②土地纯收益
＝不动产的净收益－房屋纯收益
＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）
（7）求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）
土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%
＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）为什要先算年度的净收益，再算年金现值；而不是用不动产的总价值—房屋现值？
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