1、某企业拟转让一项工业房地产，委托资产评估机构进行评估，评估基准日为2016年6月30日，资产评估机构现场调查后，拟对建筑物拟采用重置成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。该工业房地产情况如下：
建筑面值4650平方米，2010年6月30日建成并投入使用，经济寿命年限为40年，截止目前正常使用，经评估，重置单价为3500元/平方米，用打分法确定的建筑物成新率为78%。
房地产用地于2008年6月30日通过出让方式取得，位于某地区三类地价区，土地面积2500平方米，出让年限50年，用地性质为工业用途，土地开发程度达到六通一平。该地区三类地价区的工业用地基准地价为650元/平方米，基准地价内涵为六通一平，50年期出让土地使用权，平均容积率为2.0，基准地价的基准日期为2012年6月30日。根据基准地价资料，容积率修正系数见下表：
表一

该地区地价指数以1990年为基期的定基指数，2012－2018年地价指数见下表：
表二
2012－2018年地价指数表

影响地价的其他因素修正系数为1.0500，土地资本化率为6%，不考虑交易环节税费。
要求：

（1） 简述采用基准地价系数修正法的前提条件。

（2）计算土地使用权评估单价（元/平方米），保留2位小数。

（3）若打分法和年限法权重比为6:4，计算建筑物综合成新率（%）。

（4）计算建筑物评估值，委估资产评估值。