应知应会——第三章（续）
（六）其他税种部分
1.土地增值税
（1）★土地增值税的征税范围：房地产的出租、抵押不缴纳土地增值税；合作建房、房地产交换、非房地产开发企业改制重组（不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为；单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资）等不同行为的征税规定。（关注是否转让、流转）（记）
（2）▲土地增值税应纳税额的审核（六步：确定收入总额－确定扣除项目－计算增值额－计算增值率－按照增值率查表确定适用税率和速算扣除系数－得到应纳税额）
①不含增值税收入计算的特殊方法
| 简易计税的转让收入 | 不含增值税收入＝含增值税收入－增值税应纳税额 |
| 一般计税的转让收入 | 不含增值税收入＝含增值税收入－扣减土地价款后计算出的销项税额 |
| 代收费用的处理：不计入收入时，在计算增值额时不允许扣除代收费用；计入收入时，可作为转让房地产所取得的收入计税，不允许作为加计20％扣除的基数。 | |
②扣除项目金额的审核
●第一项（取得土地A）：取得土地使用权所支付的金额＝地价款＋与取得土地相关费用＋契税，分期、分批开发、分块转让应分摊土地使用权成本费用。
●第二项（修房子B）：房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
●第三项（修房子期间的费用C）：房地产开发费用
如果利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内，即C＝利息＋（A＋B）×5％以内
如果利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内，即C＝（A＋B）×10％以内
超过利息上浮幅度的部分不允许扣除。
●第四项（税D）：与转让房地产有关的税金
从事房地产开发的纳税人：城建税、教育费附加，不包括印花税（2023修改），以及不允许抵扣销项税额的进项税额可扣除，允许抵扣销项税额的（进项税额）不能扣除。
●第五项（加计扣除E）：财政部确定的其他扣除项目
仅从事房地产开发的纳税人适用加计扣除，非房地产开发企业不享受此项扣除。
加计扣除的金额＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％，即E＝（A＋B）×20％
（3）销售旧房及其建筑物扣除项目金额的审核
①地成本：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
②房成本：旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除（不足1年超过6个月，按1年），契税不作为加计5％的基数。（记）
③税：在转让环节缴纳的税金：城建税、教育费附加、印花税。
（4）土地增值税清算条件：应当进行土地增值税的清算（销售、转让）；可要求纳税人进行土地增值税清算（85％以上；未超过85％，转为出租、自用；满三年；注销税务登记）。（记）
（5）税收优惠：普通标准住宅出售，增值率未超过20％的免征；转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过20%的免征；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，自行转让原房地产的免征。
1年前