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重要考点：《税法一》土增税应纳税额

贝拉 二星青藤勋章
【计算题】某市一房地产开发公司为增值税一般纳税人，从2016年起，开发一个商品房项目，相关经营情况如下：
（1）2016年年初购入一块土地用于商品房开发，支付土地使用权价款620万元，发生相关税费55万元。
（2）开发过程中，发生前期工程费120万元，拆迁补偿费180万元，工程价款720万元，基础设施及公共配套设施200万元，开发间接费用70万元。
（3）发生财务费用70万元，管理费用60万元，销售费用150万元。
（4）2021年底将该项目商品房全部销售，取得不含增值税销售收入5000万元，并按规定缴纳了相应的城建税和教育费附加，签订了商品房销售合同。
（其他资料：增值税计算采用简易计税办法。利息支出不能提供金融机构证明，当地政府规定的房地产开发费用的扣除比例为8%，本题不考虑地方教育附加和印花税。）
根据上述资料，回答下列问题：
问题1
该公司销售商品房准予扣除的房地产开发成本为（　）万元。
A.1220
B.1290
C.1100
D.990


问题2
在计算土地增值税时准予扣除的城建税和教育费附加合计为（　）万元。
A.25.00
B.22.00
C.27.50
D.27.00



问题3
该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的项目金额合计为（　）万元。
A.2402.20
B.2515.20
C.2358.00
D.2540.20



问题4

该房地产公司2021年应缴纳的土地增值税为（　）万元。
A.856.91
B.983.92
C.425.30
D.596.20














1160人看过 2年前

全部评论(3)

二星青藤勋章
贝拉
问题1
正确答案：B
答案解析：房地产开发成本包括：（1）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用。该公司销售商品房准予扣除的房地产开发成本＝120+180+720+200+70＝1290（万元）。


问题2
正确答案：A
答案解析：城建税和教育费附加合计=5000×5%×（7%+3%）=25（万元）【点评】本题考查的是土地增值税扣除项目的确认。转让有关税金的扣除：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。



问题3
正确答案：D
答案解析：取得土地使用权所支付的金额＝620+55＝675（万元），房地产开发成本＝1290（万元），房地产开发费用＝（675+1290）×8%＝157.2（万元），准予扣除的与转让房地产有关的税金＝25（万元），房地产开发企业加计20%扣除金额＝（675+1290）×20%＝393（万元），所以，计算土地增值税时准予扣除的项目金额合计＝675+1290+157.2+25+393＝2540.20（万元）。
【点评】本题考查的是土地增值税扣除项目的确认。
（1）取得土地使用权所支付的金额：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（2）房地产开发成本：①土地征用及拆迁补偿费：含耕地占用税；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。
（3）房地产开发费用：①能按项目计算分摊利息，并能提供金融机构证明的：开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5％以内。
②不能按项目计算分摊利息，或不能提供金融机构证明的：开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10％以内。
（4）转让有关的税金：城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
（5）其他扣除项目：仅适用于房企新建房，加计扣除费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×20％。


问题4
正确答案：A
答案解析：收入总额＝5000（万元），增值额＝5000－2540.2＝2459.8（万元），增值率＝增值额÷扣除项目金额合计＝2459.8÷2540.2×100%＝96.83%，适用税率40%，速算扣除系数5%，应缴纳的土地增值税＝2459.8×40%－2540.2×5%＝856.91（万元）。
【点评】本题考查的是土地增值税应纳税额的计算。土地增值税税额计算步骤：
（1）增值额＝收入-扣除项目
（2）增值率＝增值额÷扣除项目
（3）根据增值率确定适用税率及速算扣除系数
（4）应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除系数

2年前

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