特定事项的税务处理

　　（一）企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

　　1.分配开发产品的税务处理

　　凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作方、合资方）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，按如下方式处理：

　　（1）如该项目巳经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

　　（2）如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

　　2.分配利润的税务处理

　　凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

　　（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

　　同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

　　（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

　　（二）企业以土地换取开发产品的税务处理

　　企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

　　（三）土地增值税清算涉及企业所得税退税问题处理

　　房地产开发企业由于土地增值税清算，会导致多缴企业所得税。

　　原因：土地增值税的计算特点导致的

　　房地产开发企业（以下简称企业）由于土地增值税清算，会导致多缴企业所得税，以下规定处理：

　　1.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

　　注意：这样处理的前提是有其他后续开发项目，后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

　　2.企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：

　　注意：这样处理的前提是没有后续开发项目。

　　（1）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

　　各年度应分摊的土地增值税＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）

　　各年应分摊的土地增值税：

　　2018年：260×100÷（100＋100＋300）＝52（万元）

　　2019年：260×100÷（100＋100＋300）＝52（万元）

　　2020年：260×300÷（100＋100＋300）＝156（万元）

　　注意：公式中的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

　　（2）该项目各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。