成本、费用及损失扣除的税务处理

　　（一）企业必须按规定区分如下扣除项目：

　　（二）准予当期按规定扣除的项目

　　发生的期间费用

　　已销开发产品计税成本

　　税金及附加（城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加）

　　土地增值税

　　1.对未出售和已出售完工产品共同耗用维修费的扣除

　　企业对尚未出售的已完工开发产品和对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

　　2.企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

　　3.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

　　注意：利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　4.企业在房地产开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中如果是合资建设，完工后需要移交的，企业获得的经济补偿可以直接抵扣建造成本，抵扣后的差额应调整应纳税所得额。

　　5.开发企业按揭销售方式下担保金的扣除

　　企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　6.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

　　不同企业佣金及手续费税前扣除政策总结：

　　7.利息支出的处理规定

　　（1）企业为建造开发产品而发生的符合税收规定的借款费用，属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

　　（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊给其他成员企业使用，借入方能出具从金融机构借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

　　8.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失在税前扣除。

　　9.企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按规定审核后准予在税前扣除。

　　10.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。