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简答题】某房地产开发公司专门从事高档住宅商品房开发。2021年6月2日,该公司出售高档住宅一幢,总面积9100平方米,土地增值税应税收入为20000元/平方米。该房屋支付土地出让金2000万元,房地产开发成本8800万元,另外支付利息支出1000万元,其中40万元为银行罚息(不能按项目准确分摊)。假设城建税税率为5%,教育费附加征收率为3%,地方教育附加征收率2%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。假设该项目缴纳增值税910万元,请计算该项目应该计算缴纳的土地增值税。

  其他相关资料:不考虑印花税。

  『答案解析』

  (1)销售收入=9100×20000÷10000=18200(万元)

  (2)计算扣除项目:

  ①取得土地使用权所支付的金额:2000万元

  ②房地产开发成本:8800万元

  ③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)

  ④税金:

  城建税及教育费附加=910×(5%+3%+2%)=91(万元)

  土地增值税中可以扣除的税金=91(万元)

  ⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)

  扣除项目金额合计=2000+8800+1080+91+2160=14131(万元)

  (3)增值额=18200-14131=4069(万元)

  (4)增值率=4069÷14131=28.79%<50%

  (5)适用税率30%

  (6)土地增值税税额=4069×30%=1220.7(万元)

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