一、契税--特点：    
   1）属于财产转移税
   2）由财产承受人缴纳

　 二、契税--征税范围：

征税范围		备注
土地使用权	出让	不得因减免出让金而减免契税。
	转让	1.土地使用者以出售、赠与、互换方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。 2.以作价投资入股、偿还债务、划转、奖励等方式承受土地、房屋权属的，照章征收契税。 3.不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
房屋	买卖	1.以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。 2.以房产作投资或作股权转让，视同房屋买卖，由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税。 【注意】以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。 3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
	赠与	1.受赠人缴纳契税 2.以获奖方式承受房屋产权的，其实质是接受赠与房产。 【注意】法定继承土地、房屋权属的，免征契税；非法定继承死者土地、房屋权属，应征收契税。
	互换	双方交换价值相等，免纳契税； 其价值不相等的，由支付差价方按差价缴纳契税。
其他规定		下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：（新增） （1）因共有不动产份额变化的； （2）因共有人增加或者减少的； （3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

　　
　　 三、契税--纳税人：
　　契税的纳税义务人：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
  四、契税--税率：
   1.契税实行3%～5%的幅度比例税率。
　　2.具体适用税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
　　3.省、自治区、直辖市可以依照规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
　　
　　四、税收优惠（重要）
　　（一）减免税基本规定
  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
　　2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
　　新增：享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。
　　其中：
　　（1）学校的具体范围为经县级以上人民政府或者其教育行政部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，实施学历教育的职业教育学校、特殊教育学校、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校；
　　（2）医疗机构的具体范围为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构；
　　（3）社会福利机构的具体范围为依法登记的养老服务机构、残疾人服务机构、儿童福利机构、救助管理机构、未成年人救助保护机构。  3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
　　4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
　　5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
　　6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属；
　　7.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属；
　　8.因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
　　上述第7条、第8条规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
   （二）减免税特殊规定
   1.售后回租等有关契税政策。
　　（1）对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
　　（2）单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
　　（3）个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
　　（4）合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
   2.新增优惠
　　（1）军建离退休干部住房移交地方政府管理是军队离退休干部住房保障和管理方式的调整，是军队住房制度改革的重要措施之一。为配合国务院、中央军委决策的顺利实施，免征军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税。
　　（2）对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。
　　（3）对被撤销的金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。
　　（4）对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产以抵偿债务的，免征东方资产管理公司承受房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
　　（5）对港澳国际（集团）内地公司在清算期间催收债权时，免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
   （6）对港澳国际（集团）香港公司清算期间在中国境内催收债权时，免征接收房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。
　　（7）对青藏铁路公司及其所属单位承受土地、房屋权属用于办公及运输主业的，免征契税；对于因其他用途承受的土地、房屋权属，应照章征收契税。
　　（8）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。
　　（9）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
　　（10）对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。
　　对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。
　　（11）对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。
　　（12）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。
　　（13）外国银行分行按照《中华人民共和国外资银行管理条例》等相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。
  　3.个人购买住房的契税相关规定

住房类型		优惠税率
家庭唯一住房	≤90平米	1%
	＞90平米	1.5%
家庭第二套改善性住房（除北、上、广州、深外）	≤90平米	1%
	＞90平米	2%

　　4.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
　　5.对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
   6.依据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔2013〕101号），棚户区改造相关税收政策规定如下：
　　（1）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
　　（2）个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
　　（3）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
　　7.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。
　　8.自2019年1月1日至2023年12月31日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
  9.企业、事业单位改制重组契税优惠（新增）
　　自2021年1月1日起至2023年12月31日，企业、事业单位在改制重组过程中涉及的契税政策如下：
　　（1）企业改制
　　企业按照有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
　　（2）事业单位改制
　　事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
　　（3）公司合并
　　两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。   （4）公司分立
　　公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
　　（5）企业破产
　　①债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；
　　②非债权人：承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收。
   （6）资产划转
　　①对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
　　②同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
　　③母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
　　（7）债权转股权
　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
　　（8）划拨用地出让或作价出资
　　以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
　　（9）公司股权（股份）转让
　　在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

五：计税依据（调整）
　　1.契税的计税依据不包括增值税。
　　2.土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让的，计税依据为承受方应交付的总价款；
　　【注意】承受已装修房屋的，计税依据包括装修费用。
　　3.土地使用权出让，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
　　4.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
　　5.土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。
　　【注意1】“互换”是指以房换房、以地换地、房地互换，如果是以房（地）抵债、以房（地）换货，应视同房屋（土地）买卖缴纳契税。
　　【注意2】对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。
  6.以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让：（调整）
　　（1）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
　　（2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
　　（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
　　7.房屋附属设施
　　（1）房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；
　　（2）房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

   六：征收管理
  （一）纳税义务发生时间
　　1.一般规定
　　签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
　　2.具体规定（新增）
　　（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
　　（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
　　（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
　　发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
   （二）契税的纳税期限
　　纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
　　
　　（三）契税的纳税地点
　　1.土地、房屋所在地。
　　2.纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。

   （四）契税的退税（新增）
　　纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：
　　1.因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；
　　2.在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；
　　3.在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。