税务师-税法二（学习笔记--房产税）
1.属于财产税中的个别财产税 2.限于征税范围内的经营性房屋 3.区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据
二、房产税征税范围
| 判定要素 | 征税范围 | 不征税范围 |
| 区域 | 城市、县城、建制镇和工矿区 | 农村 |
| 对象 | 建筑物 | 构筑物：烟囱、水塔、室外游泳池、菜窖等 |
| 优惠政策 | 适用免税政策对象 |
三、房产税纳税人
房产税的纳税人 | 产权所有人 | 非产权所有人 | |
自行纳税 | 他人代缴 | ||
产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税 | 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税 | （1）产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税 （2）产权出典的，由承典人纳税 （3）产权所有人、承典人不在房屋所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税 | |
四、房产税税率
税率 | 适用情况 |
1.2%的规定税率 | 自有房产用于生产经营 |
12%的规定税率 | 出租非居住的房产 |
4%的优惠税率 | ①个人出租住房（不分出租后用途） ②对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房（调整） |
五、房产税税收优惠
1.减免税基本规定：
1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于公务、办公的用房，应照章纳税。
2）由国家财政部门拨付事业经费（实行全额或差额预算管理的）事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
4）个人拥有的非营业用的房产免征房产税。对个人所有的营业用房或出租等非自用的房产，应照章纳税。
2.减免税特殊规定：
1）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。
2）老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
3）铁道部（铁总）所属铁路运输企业自用的房产，免征房产税（地方铁路运输企业自用房产比照）。
4）自2019年1月1日至2021年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征房产税。
5）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
6）自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
7）自2019年1月1日至2023年12月31日，对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产免征房产税。
8）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
10）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
11）由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自转制注册之日起五年内对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的企业，自2019年1月1日起对其自用房产可继续免征5年房产税。
12）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
13）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
14）对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。
15）自2019年1月1日至2023年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
16）自2019年1月1日至2023年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征房产税。
【提示】对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受优惠政策。
17）自2019年1月1日至2023年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
18）自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征房产税。
19）自2018年1月1日至2023年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。
20）自2019年1月1日至2023年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型客机研制项目自用的科研、生产、办公房产免征房产税。
21）自2019年1月1日至2023年供暖期结束，对向居民供热收取采暖费的“三北”地区供热企业，为居民供热所使用的厂房免征房产税；对供热企业其他厂房，应当按照规定征收房产税。
【提示1】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。
【提示2】对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房与其他生产经营活动所使用的厂房是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税。可以区分的，对其供热所使用厂房，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。难以区分的，对其全部厂房，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例，计算免征的房产税。
【提示3】对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例计算免征供热所使用的厂房的房产税。
22）对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产，免征房产税。
23）对青藏铁路公司及其所属单位自用的房产，免征房产税；对非自用的房产，照章征收房产税。
24）对公租房免征房产税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
25）自2022年1月1日至2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，依据“六税两费”优惠政策相关规定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50％的税额幅度内减征房产税。
26）对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产，免征应缴纳的房产税。
应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
应纳税额＝租金收入×12%（或4%）
（一）按年计征
注意：实际征税期间的确认
1.不到1年的计税期间
例：甲企业2020年初拥有仓库原值500万元。2020年5月20日，将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。请计算甲企业当年应缴纳房产税。
甲企业当年应缴纳的房产税=500*（1-30%）*1.2%/12*5=1.75（万元）
2.中间改变用途的情况
例：A企业拥有一处原值1000万元的仓库，2020年6月30日将其出租给乙企业使用，每月取得租金收入30000元。请计算A企业当年应缴纳房产税。（房产税减除比例为30%）
A企业当年应缴纳的房产税=1000*（1-30%）*1.2%/12*6+3*12%*6=6.36（万元）
3.中间改变用途且免收租金的情况
例：A企业拥有一处原值1000万元的仓库，2020年7月1日将其出租给乙企业使用，每月取得租金收入30000元，并与乙企业约定在租期的头两个月免收租金。请计算A企业当年应缴纳房产税。（房产税减除比例为30%）
A企业当年应缴纳的房产税=1000*（1-30%）*1.2%/12*8+3*12%*4=7.04（万元）
（二）地上和地下建筑物的征税规定
地上建筑物：
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑征收房产税。
地下建筑物：独立
| 房产用途 | 应税原值 | 税额计算公式 |
| 1.工业用房产 | 房屋原价的50～60％作为应税房产原值 | 应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2％ |
| 2.商业和其他用房产 | 房屋原价的70～80％作为应税房产原值 | 应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2％ |
| 3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 4.地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和税务部门在幅度内自行确定。 | ||
（三）与房屋相连的附属设备和配套设施
1.构建时：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，都应计入房产原值，计征房产税。
2.更换时：更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
注意：对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
（四）对房屋改建、扩建——增加房屋的原值
（五）土地价值
房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
注意：大地小房问题
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（六）房屋出典——承典人按房屋余值交税
（七）以房产投资联营
担风险：按余值计税
不担风险：按租金计税
（八）融资租赁房产
承租人自融资合同约定开始日的次月起依据房产余值缴纳；
未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起计算缴纳。
七、房产税纳税义务发生时间
序号 | 情形 | 纳税义务时间 |
1 | 将原有房产用于经营 | 经营之月 |
2 | 自建房屋用于经营 | 建成次月 |
3 | 委托建房 | 办理验收手续之次月 |
4 | 购置新房 | 交付使用次月 |
5 | 购置存量房 | 签发房屋权属证书之次月 |
6 | 出租、出借房产 | 出租、出借次月 |
3年前