第十一章 非流动资产（一） 24
四、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产的转换形式及转换日
投资性房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。
确凿的证据包括：
●企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
●房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
投资性房地产的转换形式及转换日
转换形式 | 转换日 |
投资性房地产开始自用 | 房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 |
作为存货的房地产改为出租。 | 房地产的租赁期开始日（租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期） |
自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租 | 租赁期开始日 |
自用土地使用权停止自用改用于资本增值 | 自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 |
房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售 | 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期 |
（二）成本模式下转换的会计处理
【说明】下面以固定资产与投资性房地产为例进行讲解
【教师提示】在成本模式下，固定资产与投资性房地产的转换，属于科目的对应转换。除了“换了马甲”外，无其他调整，也不产生损益变动。
【教师解读】
1.投资性房地产转换为自用房地产
账面价值平行结转，无损益或权益变动影响。“两步法”完成转换处理。
①原资产账面价值转销
②新资产账面价值入账
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
2.自用房地产转换为投资性房地产
账面价值平行结转，无损益或权益变动影响。“两步法”完成转换处理。
①原资产账面价值转销
②新资产账面价值入账
借：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
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