【税法1-基础学习】转让不动产增值税征收管理
转让不动产增值税征收管理
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第51条：纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收：
向不动产所在地——地税机关——预缴税款；
向机构所在地——国税机关——申报纳税。
（一）适用范围
1.适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
2.不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
（二）计税方法及应纳税额计算：
1.一般纳税人转让其取得的不动产
（1）2016年4月30日前取得——可选择简易计税方法
①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款。
②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款。
【选择简易计税方法在不同税务机关的处理】
【注释】转让差额＝取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价（以下相同）。
（2）2016年4月30日前取得——可选择一般计税方法。
（3）2016年4月30日后取得——适用一般计税方法。
（2）和（3）处理相同：
①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款
②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，
【一般计税方法在不同税务机关的处理】
2.小规模纳税人转让其取得的不动产：按5%征收率
除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
3.个人转让其购买的住房
其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。
4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：
个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
（三）新增：纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
（四）差额计税的合法有效凭证：
1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
（五）发票的开具：
1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（六）其他问题
1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的结转下期继续抵减。
2.纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《税收征管法》及相关规定进行处理。
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第51条：纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收：
向不动产所在地——地税机关——预缴税款；
向机构所在地——国税机关——申报纳税。
（一）适用范围
1.适用于：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资人股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
2.不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
（二）计税方法及应纳税额计算：
1.一般纳税人转让其取得的不动产
（1）2016年4月30日前取得——可选择简易计税方法
①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款。
②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额，按5%计算税额向不动产所在地地税机关预缴税款。
【选择简易计税方法在不同税务机关的处理】
项目性质 | 地税预缴 | 国税申报 |
①非自建项目 | 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% | 与地税预缴相同 |
②自建项目 | 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% | 与地税预缴相同 |
（2）2016年4月30日前取得——可选择一般计税方法。
（3）2016年4月30日后取得——适用一般计税方法。
（2）和（3）处理相同：
①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款
②自建项目：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，
【一般计税方法在不同税务机关的处理】
项目性质 | 地税预缴 | 国税申报 |
| ①非自建项目 | 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% | 增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款 |
| ②自建项目 | 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% | 增值税＝出售全价÷（1＋11%）×11%－进项税额－预缴税款 |
2.小规模纳税人转让其取得的不动产：按5%征收率
除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
项目性质 | 地税预缴 | 国税申报 |
①非自建项目 | 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% | 与地税预缴相同 |
②自建项目 | 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% | 与地税预缴相同 |
3.个人转让其购买的住房
其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。
项目性质 | 地税预缴 | 国税申报 |
| ①差额缴纳 （北上广深、2年以上、非普宅） | 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% | （提示：其他个人不需向国税申报） |
| ②全额缴纳 （各地、2年以内） | 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% |
4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产：
个体工商户向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；
项目性质 | 地税预缴 | 国税申报 |
①差额计税 | 增值税＝转让差额÷（1＋5%）×5% | 个体工商户 |
②全额计税 | 增值税＝出售全价÷（1＋5%）×5% |
（三）新增：纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的规定
纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。
同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣税。
纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：
契税缴纳时间 | 税额计算 |
| ①2016年4月30日及以前缴纳契税 | 应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）－契税计税金额（含营业税）］÷（1＋5%）×5% |
| ②2016年5月1日及以后缴纳契税 | 应纳增值税＝［全部交易价格（含增值税）÷（1＋5%）－契税计税金额（不含增值税）］×5% |
（四）差额计税的合法有效凭证：
1.税务部门监制的发票。
2.法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
3.国家税务总局规定的其他凭证。
（五）发票的开具：
1.小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。
2.纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。
（六）其他问题
1.纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的结转下期继续抵减。
2.纳税人转让不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《税收征管法》及相关规定进行处理。
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