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个人房屋租赁税率是多少?

2018-09-25 14:08来源:中华会计网校

自2019年起,住房租金允许在计算个人所得税时扣除了,租房发票可能会成为个税扣除的依据。那么开具租房发票需要花费多少成本呢?这是由交多少税决定的。在住房租赁市场,个人出租占据着大部分市场,而个人出租房屋要交哪些税呢?税率又是多少?

个人出租房屋涉及的税费一般包括:增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、个人所得税和印花税。

一、增值税及其附加税费

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《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定 》第一条第九款第六项规定:个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人包括个体工商户和其他个人,也就是个体工商户同样适用上述条款。

《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定:其他个人出租不动产,按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

(二)出租非住房:

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

税收优惠:

(一)自然人:

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,其他个人(指自然人)采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策。

(二)个体工商户:

只有小规模纳税人的个体工商户有免征优惠:《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年第52号)规定,销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的,自2018年1月1日起至2020年12月31日,可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。

二、城市维护建设费

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定:城市维护建设税,以纳税人实际缴纳的消费税、增值税税额为计税依据,分别与消费税、增值税同时缴纳。 税率如下:

(一)纳税人所在地在市区的,税率为7%;

(二)纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;

(三)纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。

个人出租住房应缴纳城市维护建设税=出租房屋应交增值税额×7%(或5%、1%)。

三、教育费附加

《征收教育费附加的暂行规定》规定:教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、消费税同时缴纳。

地方教育附加征费率由各省、自治区、直辖市规定,费率一般为1%或2%。

个人出租住房应缴纳教育费附加=出租房屋应交增值税额×3%;

个人出租住房应缴纳地方教育费附加=出租房屋应交增值税额×1%(或2%)。

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四、房产税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。

个人出租住房房产税应纳税额=租金收入×4%。

五、城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。

六、印花税

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

七、个人所得税

按照《中华人民共和国个人所得税法》规定:个人出租房屋按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

应按税所得额的计算:

(一)每次(月)收入不超过4000元的:

应纳税所得额=每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)-800元

(二)每次(月)收入在4000元以上的:

应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用(800元为限)]×(1-20%)

准予扣除的项目费用包括出租房产过程中缴纳的税金和教育费附加等,财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。

适用税率:

《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定:对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人出租住房应纳个人所得税额=应纳税所得额×10%。

但是很多地方是核定个人所得税,直接按租金收入的1%或2%(各地不统一),以当地税务机关的规定为准。

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