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草韵

第四章投资性房地产

采用成本模式计量的投资性房地产	采用公允模式计量的投资性房地产
（一）相关规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—固定资产》和《企业会计准则第6 号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》的规定进行处理。	（一）相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。　　采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
（二）会计处理 1.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　投资性房地产累计摊销	（二）会计处理投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 1.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产—公允价值变动　　贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
2.取得的租金收入借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费—应交营业税	2.取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费—应交营业税
3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失　　贷：投资性房地产减值准备

房地产转换的会计处理

1.成本模式下的转换	2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【原值】　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产【原值】　　　　累计折旧（累计摊销）　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）	（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：投资性房地产－－成本　　　　　　　　　　－－公允价值变动公允价值变动损益【贷差】
（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】　　投资性房地产累计折旧　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产【账面金额】	（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：投资性房地产－－成本　　　　　　　　　　－－公允价值变动公允价值变动损益【贷差】
（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产【原值】　　累计折旧（累计摊销）　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）　　贷：固定资产（无形资产）【原值】　　　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）　　　　投资性房地产减值准备	（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产－－成本【公允价值】　　累计折旧（累计摊销）　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）　　公允价值变动损益【借差】　　贷：固定资产（无形资产）【原值】　　　　资本公积－－其他资本公积【贷差】待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益（其他业务成本）。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产【账面价值】　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】　　贷：开发产品【账面余额】	（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产－－成本【公允价值】　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：开发产品【账面余额】　　　　资本公积－－其他资本公积【贷差

投资性房地产的处置
　　

（一）成本模式计量的投资性房地产	（二）公允模式计量的投资性房地产
借：银行存款　　贷：其他业务收入	借：银行存款　　贷：其他业务收入
借：其他业务成本　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产	借：其他业务成本　　公允价值变动损益　　资本公积——其他资本公积　　贷：投资性房地产——成本　　——公允价值变动

甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。2008年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。2008年1月1日，该写字楼的原价为3 000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2 700万元，公允价值为3 200万元。不考虑所得税影响，则甲公司的下列处理正确的是（　）。
A.确认资本公积500万元
B.确认资本公积200万元
C.确认公允价值变动损益500万元
D.调整留存收益500万元

【正确答案】：D
【答案解析】：2008年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，账务处理如下：
借：投资性房地产－－成本　　3 200
　　投资性房地产累计折旧　　300
　　贷：投资性房地产　　　　3 000
　　　　盈余公积　　　　　　50
　　　　利润分配－－未分配利润　450

A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2006年1月，A公司自行建造一项写字楼，2007年10月10日，该写字楼开发完工，尚未对外招租，当日，A公司管理当局作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化。2007年12月10日，A公司与B公司签订协议，A公司将其以经营方式整体出租给B企业，租赁期为3年，租赁期开始日为2008年1月1日，则下列说法正确的是（　）。
A.A公司应自2008年1月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
B.A公司应自2007年12月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
C.A公司应自2007年10月10日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
D.在写字楼完工时，A公司应先按固定资产进行核算，在租赁期开始日再转换为投资性房地产
【正确答案】：C
【答案解析】：对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法不正确的是（　）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式
C.非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政策变更
D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
【正确答案】：C
【答案解析】：企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的变更应当做为会计政策变更处理，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，这样做是为了防止人为操纵利润。

下列各项中，说法不正确的是（　）。
A.采用成本模式计量的投资性房地产的折旧（或摊销）费用应计入其他业务成本
B.企业处置投资性房地产时，应当将处置收入计入其他业务收入
C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入投资收益
D.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本

【正确答案】：C
【答案解析】：企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入其他业务成本科目。

A房地产开发商于2008年6月，将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日的商品房账面余额为100万元，已计提跌价准备20万元，该项房产在转换日的公允价值为150万元，则转换日不正确的会计处理是（　）。
A.借记“投资性房地产－－成本”科目150万元
B.贷记“资本公积－－其他资本公积”科目70万元
C.贷记“公允价值变动损益”科目70万元
D.冲减开发产品的账面价值80万元

【正确答案】：C
【答案解析】：此题的账务处理为：
借：投资性房地产－－成本　　150
　　存货跌价准备　　　　　20
　　贷：开发产品　　　　　100
　　　　资本公积－－其他资本公积　70

下列事项中，影响企业当期损益的有（　）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值低于账面价值
C.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额高于账面价值
D.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值
【正确答案】：ABD
【答案解析】：选项AB，采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益。选项CD，采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益。但计提的准备不允许转回。所以当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理

甲房地产公司于2009年12月10日，甲企业与乙企业签订租赁协议，将其一栋建筑物整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为12月31日，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1 800万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。
　　2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2 000万元，预计未来现金流量现值为1 950万元。 2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1 710万元。 2012年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1 650万元，预计未来现金流量现值为1 700万元。
　　2012年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2013年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1 540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2014年1月5日甲公司将该建筑物对外出售，收到1530万元存入银行。假定不考虑其他因素，甲房地产公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
　　要求：不考虑其他因素，根据上述资料作出会计处理。

【正确答案】：（1）2009年12月31日
　　借：投资性房地产　　　　　　　2 800
　　　　累计折旧　　　　　　　　　500
　　　　固定资产减值准备　　　　　300
　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　2 800
　　　　　　投资性房地产累计折旧　　　500
　　　　　　投资性房地产减值准备　　　300
　　（2）2010年12月31日
　　借：银行存款　　　　　150
　　　　贷：其他业务收入　　　150
　　借：其他业务成本　　　　　　　100（2 000÷20）
　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　100
　　2010年12月31日，投资性房地产的账面价值＝2 000－100＝1 900（万元），可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
　　（3）2011年12月31日
　　借：银行存款　　　　　150
　　　　贷：其他业务收入　　　150
　　借：其他业务成本　　　　　　　100（1 900÷19）
　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　100
　　2011年12月31日，投资性房地产的账面价值＝1 900－100＝1 800万元，可收回金额为1 710万元，应计提减值准备90万元。
　　借：资产减值损失　　　　　　　90
　　　　贷：投资性房地产减值准备　　　90
　　（4）2012年12月31日
　　借：银行存款　　　　　150
　　　　贷：其他业务收入　　　150
　　借：其他业务成本　　　　　　　95（1 710÷18）
　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　95
　　2012年12月31日，投资性房地产的账面价值＝1 710－95＝1615万元，可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
　　借：固定资产　　　　　　　　2 800
　　　　投资性房地产累计折旧　　795
　　　　投资性房地产减值准备　　390
　　　　贷：投资性房地产　　　　　　2 800
　　　　　　累计折旧　　　　　　　　795
　　　　　　固定资产减值准备　　　　390
　　（5）2013年12月31日
　　借：管理费用　　　　95（1 615÷17）
　　　　贷：累计折旧　　　　95
　　2013年12月31日，固定资产的账面价值＝1 615－95＝1 520万元，可收回金额为1 560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
　　（6）2014年1月5日
　　借：固定资产清理1 520
　　　　累计折旧　890
　　　　固定资产减值准备　390
　　　　贷：固定资产2 800
　　借：银行存款　　　　　1 530
　　　　贷：固定资产清理　　　1 520
　　　　
营业外收入　　　　　　10

15年前

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采用成本模式计量的投资性房地产	采用公允模式计量的投资性房地产
（一）相关规定在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4 号—固定资产》和《企业会计准则第6 号—无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资产减值》的规定进行处理。	（一）相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。　　采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。
（二）会计处理 1.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本　　贷：投资性房地产累计折旧　　　　投资性房地产累计摊销	（二）会计处理投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。 1.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产—公允价值变动　　贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
2.取得的租金收入借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费—应交营业税	2.取得的租金收入，会计处理为：借：银行存款　　贷：其他业务收入借：营业税金及附加　　贷：应交税费—应交营业税
3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失　　贷：投资性房地产减值准备

1.成本模式下的转换	2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【原值】　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产【原值】　　　　累计折旧（累计摊销）　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）	（1）投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：投资性房地产－－成本　　　　　　　　　　－－公允价值变动公允价值变动损益【贷差】
（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【账面价值】　　投资性房地产累计折旧　　投资性房地产减值准备　　贷：投资性房地产【账面金额】	（2）投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：投资性房地产－－成本　　　　　　　　　　－－公允价值变动公允价值变动损益【贷差】
（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产【原值】　　累计折旧（累计摊销）　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）　　贷：固定资产（无形资产）【原值】　　　　投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）　　　　投资性房地产减值准备	（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。借：投资性房地产－－成本【公允价值】　　累计折旧（累计摊销）　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）　　公允价值变动损益【借差】　　贷：固定资产（无形资产）【原值】　　　　资本公积－－其他资本公积【贷差】待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益（其他业务成本）。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产【账面价值】　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】　　贷：开发产品【账面余额】	（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。借：投资性房地产－－成本【公允价值】　　存货跌价准备【已计提存货跌价准备】　　公允价值变动损益【借差】　　贷：开发产品【账面余额】　　　　资本公积－－其他资本公积【贷差