返回

注会税法

发帖

税法微笔记

ooofight楼主

2017-11-15 10:43:20 141 22

房产税计算

房产类型

税额计算步骤

地上房产

【归纳】按照三个步骤计算房产税:

1步是确定计税余值:需要用房产原值减除规定比例的损耗来确定计税余值

2步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

3步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)

地下建筑物

【归纳】与地上房屋相连的地下建筑物,要将地上地下视为一个整体,按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税;但是,单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税:

1步是确定应税原值:按照工业用途或商业用途及其他用途对房产原价进行规定比例的应税原值确认

2步是确定计税余值:用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比例的损耗计算确定计税余值

3步是计算年税额:用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额(此步计算时也要结合税收优惠规定)

4步是计算当期应纳税额:按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定(由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额)

房产税的纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

4.纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起缴纳房产税。

5.纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税。

6.纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税。

8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化,而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

伱是莪此生不变的坚持1楼

2017-11-15 10:45:32
细致

ooofight2楼

2017-11-15 10:45:56

坚持

ooofight3楼

2017-11-16 15:33:12

契税的计税依据

征税对象

纳税人

计税依据(不含增值税)

税率

计税公式

国有土地

使用权出让

承受方

成交价格

【提示】国有土地使用权出让,受让者应向国家缴纳出让金,以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税

3%5%的幅度税率,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定

应纳税额=计税依据×税率

土地使用权转让

受让方

房屋买卖

买方

土地使用权赠与、房屋赠与

受赠方

征收机关参照市场价核定

土地使用权交换、房屋交换

付出差价方

等价交换免征契税;不等价交换,依交换价格差额征税

ooofight4楼

2017-11-16 15:33:31

土地增值税的扣除项目

可扣除项目

适用情况

1)取得土地使用权所支付的金额

新建房转让和存量房地产转让

2)房地产开发成本

新建房转让

3)房地产开发费用

新建房转让

4)与转让房地产有关的税金

新建房转让和存量房地产转让

5)旧房及建筑物的评估价格

存量房地产转让

6)财政部规定的其他扣除项目

房地产开发企业的新建房转让

ooofight5楼

2017-11-16 15:47:04

ooofight6楼

2017-11-16 16:45:45

ooofight7楼

2017-11-17 11:26:47

纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。

《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》(渝地税发〔2009〕120号):

一、关于房屋出租的房产税征收问题

纳税人的房屋出租的,应按租金收入计算缴纳房产税。

纳税人的房屋部分出租、部分自用的,应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值,按以下公式计算确定:

自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积÷(自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积)×房产原值

ooofight8楼

2017-11-17 11:27:59

(二)房产原值是否应包括地价?

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号):

2010年12月1日起,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

1.按房产余值缴纳房产税的,其房产原值应当包括占用的土地使用权的价值,不管会计上如何核算。

2.房产税的计税依据:

第一,如果小区的宗地容积率大于或等于0.5:

房产税=[房产价值(不包括地价款)+建筑业占用的土地面积×单位土地成本]×1.2%×70%

第二,如果小区的宗地容积率小于0.5:

房产税=[房产价值(不包括地价款)+建筑面积×2×单位土地成本)]×1.2%×70%

宗地容积率=建筑面积÷占用土地面积

ooofight9楼

2017-11-20 14:43:09

建筑服务

一般纳税人选择简易方法

应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

应纳税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%-预缴

一般纳税人选择一般方法

应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

应纳税款=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%-预缴

小规模纳税人同一般纳税人简易方法

不动产经营租赁

一般纳税人选择简易方法

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

小规模纳税人同一般纳税人简易方法

一般纳税人选择一般方法

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

应纳税款=含税销售额÷(1+11%)×11%-预缴

ooofight10楼

2017-11-20 14:44:11

不动产经营租赁

一般纳税人选择简易方法

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

小规模纳税人同一般纳税人简易方法

一般纳税人选择一般方法

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

应纳税款=含税销售额÷(1+11%)×11%-预缴

ooofight11楼

2017-11-20 14:44:35

转让不动产增值税

房产企业

一般纳税人选择一般方法

应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

应纳税款=(含税全价-土地价)÷(1+11%)×11%-预缴

一般纳税人选择简易方法

应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%

应纳税款=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴

小规模纳税人同一般纳税人简易方法

非房开企业

预交:

自建的

应预缴税款=含税全价÷(1+5%)×5%

外购的

应预缴税款=(含税全价-原价)÷(1+5%)×5%

非房开企业:自建的房产申报纳税

营改增之前选简易:应纳税款=含税全价÷(1+5%)×5%-预缴

营改增之后和营改增之前选一般:应纳税款=含税全价÷(1+11%)×11%-预缴

非房开企业:外购房产申报增值税

营改增之前选简易:应纳税款=(含税全价-原价)÷(1+5%)×5%-预缴

营改增之后和营改增之前选一般:应纳税款=含税全价÷(1+11%)×11%-预缴

ooofight12楼

2017-11-20 14:54:48

ooofight13楼

2017-11-21 14:28:38

契税的计税依据

征税对象

纳税人

计税依据(不含增值税)

税率

计税公式

国有土地

使用权出让

承受方

成交价格

【提示】国有土地使用权出让,受让者应向国家缴纳出让金,以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税

3%5%的幅度税率,各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况在幅度内确定

应纳税额=计税依据×税率

ooofight14楼

2017-11-21 14:29:58

土地增值税的扣除项目

可扣除项目

适用情况

1)取得土地使用权所支付的金额

新建房转让和存量房地产转让

2)房地产开发成本

新建房转让

3)房地产开发费用

新建房转让

4)与转让房地产有关的税金

新建房转让和存量房地产转让

5)旧房及建筑物的评估价格

存量房地产转让

6)财政部规定的其他扣除项目

房地产开发企业的新建房转让

ooofight15楼

2017-11-21 14:30:13

ooofight16楼

2017-11-21 15:21:15

ooofight17楼

2017-11-22 16:04:18

免抵退税

步骤

公式

第一步:免

免征出口环节增值税

第二步:剔

当期不得免征和抵扣税额=当期出口货物离岸价格×外汇人民币折合率×(出口货物适用税率-出口货物退税率)-当期不得免征和抵扣税额抵减额

当期不得免征和抵扣税额抵减额=当期免税购进原材料价格×(出口货物适用税率-出口货物退税率)

简化公式:

当期不得免征和抵扣税额=(当期出口货物离岸价格×外汇人民币折合率-当期免税购进原材料价格)×(出口货物适用税率-出口货物退税率)

第三步:抵

当期应纳税额=当期内销货物的销项税额-(当期全部进项税额-当期不得免征和抵扣税额)-上期留抵税额

第四步:退

(1)首先计算免抵退税总额

当期免抵退税额=当期出口货物离岸价格×外汇人民币折合率×出口货物退税率-当期免抵退税额抵减额

当期免抵退税额抵减额=当期免税购进原材料价格×出口货物退税率

简化公式:

当期免抵退税额=(当期出口货物离岸价格×外汇人民币折合率-当期免税购进原材料价格)×出口货物退税率

(2)其次确认出口退税,并确认退税之外的免抵税额:

①当期期末留抵税额≤当期免抵退税额时

当期应退税额=当期期末留抵税额

当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额

②当期期末留抵税额<当期免抵退税额时

当期应退税额=当期免抵退税额

当期免抵税额=0

采用“实耗法”的,当期免税购进原材料价格包括当期国内购进的无进项税额且不计提进项税额的免税原材料的价格和当期进料加工保税进口料件的价格,其中当期进料加工保税进口料件的价格为进料加工出口货物耗用的保税进口料件金额,其计算公式为:

当期进料加工保税进口料件的金额=当期进料加工出口货物离岸价×外汇人民币折合率×计划分配率

ooofight18楼

2017-11-22 16:04:39

ooofight19楼

2017-11-22 16:34:32

ooofight20楼

2017-11-23 09:16:49

消费税的委托加工

1.委托加工生产方式是指委托方提供原料和主要材料

2.除受托方为个人外,由受托方在向委托方交货时代收代缴税款。

3.委托加工先找受托方的同类价格,没有同类价格的组价

实行从价定率办法计算纳税的组成计税价格计算公式:

组成计税价格=(材料成本+加工费)÷(1-比例税率)

实行复合计税办法计算纳税的组成计税价格计算公式:

组成计税价格=(材料成本+加工费+委托加工数量×定额税率)÷(1-比例税率)

其中“材料成本”是指委托方所提供加工材料的实际成本,包括委托方运输货物到受托方的运费

消费税的委托加工

4.收回应税消费之后的处理

①以不高于受托方的计税价格直接出售的,不再缴纳消费税

②以高于受托方的计税价格出售的,需按照规定申报缴纳消费税,在计税时准予扣除受托方已代收代缴的消费税

③连续加工应税消费品后销售的,在出厂环节缴纳消费税,符合抵税条件的,可按生产领用量计算抵扣已纳消费税

5.如果委托加工的应税消费品提货时受托方没有按规定代收代缴消费税,委托方要补缴税款。委托方补缴税款的依据是:收回的应税消费品已经直接销售的,按不含增值税销售额(或销售量)计税;收回的应税消费品尚未销售或不能直接销售的,按下列组成计税价格计税补缴:

组成计税价格=(材料成本+加工费)÷(1-消费税比例税率)

或,组成计税价格=(材料成本+加工费+委托加工数量×消费税定额税率)÷(1-消费税比例税率)

第1页