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【每日一法条】+租赁合同

三千筱夜


租赁合同:

1)租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

2)不定期租赁

①租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。

③租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

【提示】对于不定期租赁,“出租人或者承租人”均可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

3)租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的,当事人可以协议补充,不能达成补充协议的,可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的,适用以下规则:①租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;②租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。

4)维修义务

①出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

②承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

③承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,如未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

5)解除权

①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

②租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

③因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

6)转租

承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当(向出租人)赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

7)买卖不破租赁

租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。

8)承租人的优先购买权

①出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

【提示】只有在“房屋租赁”中承租人才享有优先购买权,对于其他标的的租赁,并不适用优先购买权。

②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持;但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。

③承租人不享有优先权的情形

具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:

A.房屋共有人行使优先购买权的;

B.出租人将房屋出卖给近亲属;

【提示】近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

C.出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;

D.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。



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三千筱夜

1月前

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